核心观点 - 开源证券维持龙湖集团“买入”评级 尽管公司2025年因开发业务拖累业绩显著下滑 但运营及服务业务表现稳健 构成业绩压舱石 同时公司财务安全垫较厚 看好低价地结转后利润修复前景 [1] 2025年财务业绩表现 - 公司2025全年实现营收973.1亿元 同比下降24% 其中运营及服务收入占比27.5% [1] - 实现归母净利润10.2亿元 同比下降90% 核心权益后利润为负17亿元 [1] - 毛利率为9.7% 同比下降6.3个百分点 其中地产开发业务毛利率转负至-6.9% 同比下降13.0个百分点 [1] - 含资本性支出的经营性现金流为58亿元 连续三年为正 [1] 运营及服务业务表现 - 运营及服务业务2025年收入为268亿元 同比基本持平 核心权益后利润为79亿元 净利率达30% [2] - 商业运营方面 已开业商场99座 总建面1050万方 实现营业额824亿元 同比增长15% 其中同店增长3% 实现租金收入112.1亿元 同比增长4% 期末出租率维持97%高位 [2] - 资产管理业务收入30亿元 其中长租公寓收入25亿元 出租率94% [2] - 物业服务收入112亿元 在管面积3.6亿平方米 外拓占比55% [2] - 代建业务（龙智造）收入13亿元 销售额206亿元 [2] 开发业务与土地储备 - 公司2025年实现销售金额632亿元 同比下降38% 权益比约70% 其中一二线销售占比约90% [2] - 销售面积519万平方米 销售均价同比下降14% [2] - 2025年新获取7幅土地 总建面38万平方米 权益拿地金额25亿元 [2] - 截至2025年末 公司总土地储备建筑面积2235万平方米 权益比为77% [2] 财务状况与债务安全 - 截至2025年末 公司在手现金292亿元 总有息负债1528亿元 净负债率52.2% 剔除预收款项的资产负债率54.7% [1] - 剔除受限资金后的现金短债比为1.14倍 加权平均融资成本为3.51% 同比下降0.49个百分点 [1] - 截至2026年3月底 2026年内到期债务为61亿元 远低于在手现金规模 [1] 盈利预测调整 - 机构下调公司2026-2027年并新增2028年盈利预测 预计2026-2028年归母净利润分别为17.0亿元、36.9亿元、51.0亿元（前值2026-2027年为72.6亿元、76.4亿元） [1] - 对应每股收益（EPS）为0.24元、0.52元、0.72元 当前股价对应市盈率（PE）为28.3倍、13.1倍、9.5倍 [1]