公司2025年业绩概览 - 2025年营业收入2814亿元，同比增长1.0% [1] - 核心净利润225亿元，同比下降11.4%，归母净利润254亿元，同比下降0.6% [1] - 业绩略低于预期，主要因开发业务盈利承压 [1] - 全年股息每股1.166元 [1] 三大业务增长曲线 - 公司确立开发、经营、轻资产管理三大增长曲线协同发展格局 [1] - 经营性和轻资产管理业务收入同比增长11.9%至433亿元，核心利润同比增长21.6%至116亿元 [2] - 经常性业务（经营+轻资产）核心利润占比提升11个百分点至52% [2] - 开发业务销售额同比下降11%至2336亿元，降幅小于行业平均水平，行业排名稳居第三 [2] 经营性业务表现 - 商场零售额同比增长22.4%，同店同比增长12%，高于全国社零增速8.3个百分点 [2] - 在营98座商场，其中84%的零售额位居所在城市前三 [2] - 商场整体出租率同比提升0.3个百分点至97.4% [2] - 商场租金收入同比增长13.3%至219亿元 [2] - 预计轻资产管理收入将成为增长点，年增速有望超过10% [2] 开发业务表现 - 开发业务结转收入同比增长0.4%至2382亿元，核心利润同比下降28%至108亿元 [2] - 结转毛利率同比下降1.3个百分点至15.5%，但仍维持行业第一梯队 [2] - 得益于聚焦高能级城市策略，一线城市销售占比同比提升7个百分点至45% [2] - 2025年拿地金额917亿元，99%位于一二线城市，拿地强度同比提升9个百分点至39% [2] - 截至期末总可售货值4500亿元，对应土地储备3936万平方米，其中一二线占比67% [2] 管理提效与资管赋能 - 启动组织架构调整，通过轻量化总部、压缩管理层级等方式提升管理效率 [3] - 截至期末，平均融资成本同比下降39个基点至2.72%，创历史新低 [3] - 持续推进大资管战略，发展商业地产全价值链“募投产建管退”能力 [3] - 年内设立首支Pre-REITs策略商业地产私募基金 [3] - 已发行的两支公募REITs合计市值达130亿元 [3] - 截至期末，资产管理规模达5022亿元，同比增长8.7% [3] - 预计2026年公司仍会通过公募REITs出表改善经营效率 [3] 盈利预测与估值 - 下调2026-2027年开发业务结转收入假设 [3] - 预计2026-2028年每股收益（EPS）为3.34元、3.41元、3.76元 [3] - 2026年预测每股净资产（BPS）为42.77元 [3] - 给予公司2026年预测市净率（PB）0.79倍，对应目标价38.54港元 [3]