核心观点 - 公司2026年第一季度业绩表现稳健，核心运营指标实现同比增长，并上调了全年核心运营资金（Core FFO）指引，反映了其高质量、以杂货店为核心的社区购物中心组合的韧性和增长潜力 [1][3] 财务业绩摘要 - 净利润：2026年第一季度归属于股东的净利润为3040万美元，摊薄后每股收益为0.24美元，高于2025年同期的2630万美元（每股0.21美元）[1][4][34] - 运营资金（Nareit FFO）：2026年第一季度Nareit FFO同比增长4.4%，达到9290万美元，摊薄后每股收益为0.67美元，高于2025年同期的8900万美元（每股0.64美元）[5][47] - 核心运营资金（Core FFO）：2026年第一季度Core FFO同比增长6.2%，达到9640万美元，摊薄后每股收益为0.69美元，高于2025年同期的9080万美元（每股0.65美元）[6][47] - 同店净营业收入（NOI）：2026年第一季度同店NOI同比增长3.5%，达到1.223亿美元，高于2025年同期的1.181亿美元 [7][8][45] 投资组合与运营指标 - 投资组合规模：截至2026年3月31日，公司全资拥有299处物业，总面积约3370万平方英尺，分布于31个州，较2025年同期（298处物业，3350万平方英尺）有所增长 [9] - 出租率保持高位：截至2026年3月31日，整体投资组合出租率为97.1%，同店投资组合出租率为97.3%；主力店出租率为98.4%，同店主力店出租率为98.6%；内联店出租率为95.0%，同店内联店出租率为95.0% [7][9][10] - 租赁活动强劲：2026年第一季度共签署246份租约，总面积约160万平方英尺；可比续租租金涨幅为21.2%，可比新签租金涨幅达到36.2%，内联店新签租金涨幅创下37.9%的纪录 [7][11] 交易与资本活动 - 资产收购：2026年第一季度收购了价值1.255亿美元的资产，包括五个购物中心和未来开发用地 [7][12] - 季度后收购：季度结束后，公司以5890万美元的总比例份额收购了资产，包括三个购物中心和一个外围地块 [7][13][16] - 资产处置：2026年第一季度出售了价值2230万美元的资产；季度后出售了一块土地，获得670万美元 [12][15] - 债务发行：2026年2月，公司完成了总额3.5亿美元、票面利率4.750%、2033年到期的优先票据的公开发行 [7][19] - 流动性状况：截至2026年3月31日，公司拥有约8.102亿美元的总流动性，包括2240万美元的现金及现金等价物与受限现金，以及在其10亿美元循环信贷额度下可用的78.79亿美元借款能力 [17] 资产负债表与杠杆率 - 总资产与负债：截至2026年3月31日，公司总资产为53.51亿美元，总负债为27.71亿美元，股东权益为25.80亿美元 [32][33] - 债务状况：截至2026年3月31日，公司未偿债务的加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为5.8年，其中94.4%为固定利率债务 [18] - 财务杠杆：截至2026年3月31日，公司过去十二个月的净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.3倍，净债务与企业总价值比率为33.1% [18][51] 2026年业绩指引更新 - 净利润指引：将2026年全年摊薄后每股净利润指引上调至0.79美元至0.81美元，此前指引为0.74美元至0.77美元 [21] - Nareit FFO指引：将2026年全年摊薄后每股Nareit FFO指引中点上调至同比增长5.9%，指引范围为2.66美元至2.71美元 [7][21] - 核心运营资金（Core FFO）指引：将2026年全年摊薄后每股Core FFO指引中点上调至同比增长5.8%，指引范围为2.72美元至2.78美元 [3][7][21] - 同店NOI增长指引：维持2026年全年同店NOI增长指引为3.00%至4.00% [21] - 收购指引：维持2026年全年总收购额指引为4亿至5亿美元 [21]