核心观点 - 万科正通过出售非主业资产、推进资产交易以回笼资金、聚焦主业，同时公司一季度营收下滑但毛利率有所改善，流动性压力下获得股东支持及债务展期 [1][2][3] 资产处置与战略聚焦 - 公司拟通过公开挂牌方式，以32.7亿元转让所持环山集团约99.4130%股权，交易完成后将不再持有其股权 [1] - 出售环山集团主要因其业务与公司主营业务相关度小，符合“聚焦主业，有序退出非主业”的战略安排 [1] - 公司流动性承压，难以支持需要大量资金投入的养殖业务发展，此次交易可为公司贡献现金流 [1] - 环山集团主业为生猪育种及养殖、饲料生产及销售、蛋禽养殖及鸡蛋销售，2025年实现营业收入57.56亿元，净利润4.5亿元 [1] - 若按底价成交，本次交易预计将减少公司净利润约9.48亿元 [1] - 一季度，公司已完成广州云城停车场资产包处置，交易金额8700万元，实现非核心资产的市场化退出 [3] 一季度经营业绩 - 2026年一季度，公司实现营业收入289亿元，同比下降23.86% [2] - 一季度归母净利润亏损59.52亿元，但同比收窄4.71% [2] - 一季度整体毛利率为9.1%，同比提升3个百分点 [2] - 分板块看，房地产开发业务一季度营业收入145.7亿元，同比下降36.1% [2] - 经营服务业务一季度贡献营业收入124.8亿元，同比增长1.7% [2] - 商业开发与运营业务一季度实现营业收入20.8亿元，同比增长7.3% [3] - 物流仓储业务（万纬物流）一季度实现营业收入约11亿元，同比增长10%，其中冷链业务营业收入超过6亿元，同比增长28% [3] 房地产开发业务详情 - 一季度实现合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.7亿元 [2] - 一季度实现结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元 [2] - 截至一季度末，合并报表范围内已售未竣工结算资源1053.3万平方米，对应合同金额1070.2亿元 [2] - 一季度实现新开工及复工计容面积69.2万平方米，完成全年计划的22.6% [2] - 一季度实现竣工计容面积98.3万平方米，完成全年计划的13.2% [2] 经营服务业务运营情况 - 万物云一季度中标广州中医药大学顺德医院、厦门大学附属第一医院、深圳前海一丹中心等项目 [2] - 租赁住宅业务泊寓共运营管理超25万间长租公寓，开业约18万间，整体出租率稳定在94% [2] - 截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为93.1% [3] 财务状况与融资 - 一季度，公司整体存量融资综合成本为2.88%，较上年末下降14个基点，其中国内存量融资综合成本为2.62% [3] - 本年度截至一季报披露日，深铁集团累计新增提供股东借款27.3亿元，融资综合成本为2.34% [3] - 深铁集团同意对原约定一季度应偿付的股东借款本息2.74亿元予以展期 [3] - “22万科MTN004”、“22万科MTN005”、“23万科MTN001”三笔中期票据及“H1万科02”一笔公司债券的展期议案，已获债券持有人会议表决通过 [3]