文章核心观点 - 万科企业股份有限公司发布2026年第一季度报告，报告期内公司营业收入与房地产开发业务收入显著下滑，并出现净亏损，但经营服务业务保持增长，整体毛利率有所提升[9] - 公司积极应对行业挑战，通过获取股东支持、降低融资成本、盘活存量资产、聚焦产品力与服务力提升以及推动经营服务业务发展等多重举措，以稳定经营和改善资产结构[8][11][12][18] 一、主要财务数据 - 营业收入与构成：报告期内公司实现营业收入289.3亿元，同比下降23.9%[9] - 其中，房地产开发业务贡献营业收入145.7亿元，同比下降36.1%[9] - 经营服务业务贡献营业收入124.8亿元，同比增长1.7%[9] - 盈利与亏损：公司归属于上市公司股东的净亏损为59.5亿元，主要受开发业务亏损影响[9] - 毛利率：一季度整体毛利率为9.1%，同比提升3.0个百分点[9] - 资金与负债：截至报告期末，公司持有货币资金604.9亿元；有息负债合计3,560.5亿元；资产负债率为77.1%[10] 二、股东信息 - 股本结构：截至2026年3月31日，公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股[6] 三、其他重要事项 (一) 第一季度房地产市场情况 - 商品房销售：一季度全国商品房销售面积同比下降10.4%，销售金额同比下降16.7%[8] - 二手房市场：一季度20个重点城市二手房成交面积同比增长4%[8] - 土地市场：一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降24%和23%[8] - 政策环境：2026年3月政府工作报告指出“着力稳定房地产市场”，多地出台楼市支持举措[8] (二) 报告期内本集团业务进展 1. 房地产开发业务 - 销售与结算：实现合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.7亿元，同比分别下降42.2%和53.8%[11] - 实现结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元，同比分别下降33.4%和36.1%[11] - 未结算资源：截至一季度末，合并报表范围内有1,053.3万平方米的已售资源未竣工结算，合同金额1,072.0亿元[11] - 开工与竣工：一季度实现新开工及复工计容面积69.2万平方米，完成全年计划的22.6%；实现竣工计容面积98.3万平方米，完成全年计划的13.2%[11] - 项目交付：一季度如期交付30个项目共计7,600套房屋，其中32.1%的房屋实现提前30天交付，28.1%的房屋实现交付即办证[11] - 产品创新：新开盘的三亚嘉澜地项目销售金额13.2亿元[11] - 存量盘活：新增获取青岛李沧区石牛山项目（万科权益比例22.5%），总计容建筑面积11.1万平方米；上海鑫耀中城项目实现资产提效与产能优化2.4亿元[12] - 项目储备：截至一季度末，在建项目总计容建筑面积约2,645.0万平方米，权益计容建筑面积约1,749.9万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2,800.3万平方米，权益计容建筑面积约1,784.3万平方米；参与旧城改造项目总计容建筑面积约338.6万平方米[12] 2. 物业服务业务 - 科技应用：万物云依托“灵石”AI管理大脑，突破住宅场景边界，在深圳福田产业园区、城市街区等多元空间实现全域落地[13][14] - 市场拓展：一季度成功中标广州中医药大学顺德医院、厦门大学附属第一医院、深圳前海一丹中心等超大型项目[14] 3. 租赁住宅业务 - 营业收入：报告期内实现营业收入7.24亿元（含非并表项目）[15] - 运营规模：新拓展房源3,367间，新开业5,488间；截至3月末，共运营管理25.1万间长租公寓，开业18.2万间，整体出租率稳定在93.7%[15] - 运营质量：在租合同租期提升至366天，较上年同期延长51天[15] - 战略合作：与上海地产住房发展有限公司合作落地上海嘉定璟歆项目（房源1,312套）[15] 4. 商业开发与运营业务 - 营业收入：一季度实现营业收入20.8亿元（含非并表收入），同比增长7.3%[15] - 出租率：截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为93.1%[15] - 项目焕新：南京江北印象汇改造区域开业后，首个春节假期项目整体销售额同比增长28%[15] - 轻资产拓展：新获取嘉兴秀湖项目，商业建筑面积约14万平方米[15] - 营销活动：通过“发发季”等品牌活动，一季度实现客流同店同比提升6.8%，销售额同店同比提升6.1%[16] 5. 物流仓储业务 - 营业收入：一季度实现营业收入10.9亿元（含非并表项目），同比增长9.8%[17] - 其中冷链业务营业收入6.4亿元，同比增长28.0%[17] - 服务转型：一季度实现服务收入4.1亿元，同比增长38%[17] - 客户拓展：新拓展6家行业头部客户；实现冷链TOP30客户收入规模同比增长59%[17] 6. 主要经营管理举措 - 融资支持与成本：整体存量融资综合成本为2.88%，较上年末下降14个基点，其中境内存量融资综合成本为2.62%[18] - 股东支持：本年度截至报告披露日，深铁集团累计新增提供股东借款27.3亿元，融资综合成本为2.34%；深铁集团同意对原约定一季度应偿付的股东借款本息2.74亿元予以展期[18] - 债务展期：“22万科MTN004”等三笔中期票据及“H1万科02”一笔公司债券的展期议案已获持有人会议表决通过[18] - 资产处置：一季度顺利完成广州云城停车场资产包处置，交易金额8,700万元[18][19]