核心观点 - 卡姆登物业信托2026年第一季度核心运营资金每股收益为1.70美元，超出市场预期，但同比下降1.2% [1] - 公司同店运营基本面承压，净营业收入下降，租赁利差为负，但开发与资产交易活动保持活跃 [2][3][4][5] - 公司流动性充足，杠杆率上升，并持续进行大规模股票回购 [6][7][8] - 公司维持全年业绩指引，但预期同店净营业收入增长区间为下降2.50%至增长1.50% [9][11] - 同行业其他住宅REITs表现分化，阿瓦隆湾社区和权益住宅公司业绩均超预期，显示出不同的市场趋势 [14][16] 卡姆登物业信托2026年第一季度业绩 - 核心运营资金每股收益为1.70美元，比扎克斯一致预期1.67美元高出1.8%，但较去年同期的1.72美元下降1.2% [1] - 物业收入为3.888亿美元，同比下降0.5%，略低于3.907亿美元的市场共识预期 [1] - 当季同店平均入住率为95.1% [1] 同店运营基本面分析 - 同店收入同比增长0.2%，而同店运营费用增长1.9%，导致同店净营业收入下降0.7% [2] - 新租约有效租金较到期租约下降5.2%，续约租金上涨2.9%，当季有效混合租赁利差为负1.4% [3] 开发与资产交易活动 - 位于北卡罗来纳州罗利的卡姆登村区项目已完工，截至2026年4月29日出租率达72% [4] - 另有三个社区正在建设中，总计1，162套公寓，预计总成本为4.92亿美元 [4] - 当季开始营销位于加利福尼亚州的11个运营社区待售，并处置了位于得克萨斯州欧文的卡姆登谷公园社区（516套住宅），售价约为7700万美元 [5] - 季度结束后，公司以总计1.713亿美元收购了卡姆登阿尔法雷塔（269套住宅）和卡姆登诺娜湖（288套住宅） [5] 财务状况与资本活动 - 季度末流动性约为8.819亿美元，包括4070万美元现金及现金等价物，以及8.412亿美元的未使用信贷额度和商业票据计划额度 [6] - 全资开发管道中仍需投入约1.766亿美元资金 [6] - 杠杆率上升，净债务与年化调整后EBITDAre之比为4.7倍，高于一年前的4.1倍 [7] - 利息支出从上年同期的3380万美元增至3740万美元 [7] - 当季发行了6亿美元2036年到期的优先无担保票据，并将其12亿美元循环信贷额度的到期日延长至2030年3月 [7] - 当季以每股平均105.88美元的价格回购了263万股股票，总金额2.788亿美元 [8] - 季后又以每股平均100.78美元的价格回购了143万股，金额1.441亿美元 [8] - 今年以来已回购406万股，总金额4.229亿美元，股票回购计划剩余额度为2.978亿美元 [8] 业绩指引与特别事项 - 对2026年第二季度核心运营资金每股收益的指引区间为1.65-1.69美元，市场共识预期为1.66美元 [9] - 2026年全年核心运营资金每股收益指引区间维持在6.60-6.90美元，市场共识预期6.74美元位于该区间内 [11] - 维持全年同店增长假设：收入增长预期区间为下降0.25%至增长1.75%，费用预计增长2.25%至3.75%，净营业收入预期区间为下降2.50%至增长1.50% [11] - 当季确认了与诉讼和解相关的5300万美元费用，但公司表示该和解支付不会影响2026年核心运营资金或核心可分配运营资金 [12] - 2026年核心运营资金指引中排除了约每股0.65美元的非核心费用（法律成本、和解费用及已支出的交易追索成本） [12] 同行业其他住宅REITs表现 - 阿瓦隆湾社区2026年第一季度核心运营资金每股收益为2.83美元，比扎克斯一致预期2.80美元高出1.1% [14] - 总收入为7.703亿美元，同比增长3.3%，与7.706亿美元的市场共识预期基本一致 [14] - 同店经济占用率保持在96.1% [15] - 权益住宅公司2026年第一季度标准化运营资金为每股0.99美元，同比增长4.2%，比扎克斯一致预期0.95美元高出4.2% [16] - 租金收入同比增长2.5%至7.798亿美元，但比7.826亿美元的市场共识预期低0.3% [16] - 运营基本面受到稳定入住率和沿海市场势头改善的支撑，旧金山和纽约市场表现强劲 [17]