文章核心观点 - 华润置地通过司法拍卖以大幅折价收购合肥苏宁广场烂尾商业项目，并计划将其盘活，这是公司2026年在全国范围内以低成本获取并盘活存量资产战略的典型案例[1][5] - 公司正依托其央企的融资与资本优势，通过“收购—改造运营—资产证券化回款—再收购”的闭环模式，加速在存量资产盘活这一新赛道进行规模扩张[6][7] 项目收购详情 - 华润置地全资子公司以6.57亿元竞得合肥苏宁广场在建工程及对应商服用地，该价格较首次评估价10.21亿元折价超过三成[1][3] - 该项目历经三次司法拍卖：首次起拍价10.21亿元流拍，第二次起拍价8.17亿元流拍，第三次起拍价降至6.53亿元后由两家企业竞拍成交[1][3] - 竞买附带硬性约束：包括约5000万元履约保证金、需在12个月内启动复工并在30个月内开业[1] 项目背景与现状 - 合肥苏宁广场位于庐阳区核心地段，紧邻地铁，规划自持纯商业面积约17.6万平方米，原计划于2018年由苏宁置业以15.36亿元摘地开发[2] - 项目于2020年主体封顶，后因行业下行及苏宁主业承压，于2021年全面停工，并于2025年4月进入破产清算及司法处置流程[2] - 项目长期停工导致建筑老化、规划失效，推高了后续改造成本，是其资产价值显著低于评估价并最终高折价成交的重要原因[3] 公司在合肥的存量资产布局 - 本次收购是华润系在合肥存量盘活布局的一部分，公司通过旗下华润万象生活此前已签约接管合肥宝能城商业板块，并获取当地两个TOD项目商业运营权[5] - 连同本次竞得项目，华润系在合肥已落地共十座万象系商业项目，其在该城市的商业布局密度已跻身公司全国城市第一梯队[5] 公司的全国存量资产战略 - 2026年以来，公司持续在深圳、合肥等地通过司法渠道低价收购烂尾存量资产，例如2026年5月以70.45亿元底价拿下深圳龙岗原世茂深港国际中心地块[1][5] - 同时，公司通过华润万象生活在福建莆田、泉州等地落地多处存量商业轻资产托管项目[1] - 央企背景赋予公司显著的低成本融资优势，使其有充足资金承接并改造大额烂尾资产[5] 行业趋势与公司战略 - 在自然资源部收紧新增房地产用地供给的背景下，烂尾盘活与城市更新已成为商办资产主要来源，行业长期发展空间广阔[6] - 公司管理层提出将抢抓规模扩张窗口期，在商管、资管等优势赛道上以“速度第一、完美第二”的逻辑加速抢占市场先机[6] - 存量盘活闭环模式（低成本资金、成熟资管与资本协同）构成了头部央国企的差异化行业壁垒，多数民企难以复制[6] 资本运作与资金闭环 - 2025年末，公司落地总规模30亿元的商业Pre-REITs并购基金，为持续盘活存量资产提供资金支撑[1][7] - 公司已搭建从Pre-REITs培育基金到公募商业REITs的多层次资产退出通道，并持续推进旗下购物中心的公募REITs申报[7] - 通过资产证券化回笼资金再投入新项目并购，公司形成了“收购—改造运营—资产证券化回款—再收购”的完整资金循环[7]