核心观点 - 美国住房市场的可负担性不太可能恢复到2022年之前的水平，潜在购房者不应等待市场条件大幅改善 [1][2][17] 市场环境与可负担性现状 - 市场正适应一个成本更高、供应更紧张的环境，可负担性不太可能回到过去更有利的水平 [2] - 利率的微小变化对可负担性有巨大影响，当前市场对利率高度敏感 [3] - 自1990年至2021年，住房市场比当前更难以负担的时间仅占约15%，这表明即使当前市场出现小幅改善，与过去几十年相比仍属紧张 [6] - 购买中位价住房所需的月度还款额目前约为2000美元，大约是五年前持有成本的两倍 [7] 利率与市场僵局 - 2024年2月抵押贷款利率曾短暂跌破6%，但很快回升至6.5%左右并持续高于6%，抑制了市场复苏势头 [2] - 融资成本飙升导致卖家冻结，约70%的现有房主抵押贷款利率低于5%，其中一半低于4%，他们因换房成本过高而惜售 [10][11] - 住房周转率已降至约40年来的最低水平 [11] 供应结构变化 - 由于现房市场周转率低，新建筑在住房供应侧扮演着越来越重要的角色 [12] - 价格增长在部分地区放缓，但其他地区供应短缺持续存在，供应改善速度不足以“显著降低准入门槛” [12] 首次购房者特征变化 - 首次购房者的平均年龄仍为36岁左右，但平均信用评分已从2019年的718分上升至734分 [14] - 首次购房者的平均抵押贷款余额在2024年增至334,000美元，高于2019年的240,000美元和2014年的195,000美元 [15] - 抵押贷款余额的增长速度是通货膨胀的两倍多，购房者正转向更实惠的邮政编码区域购买首套房 [15] 未来展望与策略建议 - 当利率稳定且房价增长放缓时，住房可负担性可能会有小幅改善，公司预计利率将温和降至5%左右 [16] - 预计未来十年抵押贷款还款额占家庭收入的比例将从约24%降至约21%，但仍高于2007-2009年金融危机后的15% [16] - 在所有模拟情景中（无论抵押贷款利率稳定在4%、**5%还是6%左右），可负担性都不会恢复到之前的峰值，且利率稳定在6%而非5%**的可能性正在上升 [17] - 市场并未崩溃，而是在重置为一个更受约束的均衡状态，等待价格恢复到2022年前二十年的可负担水平可能是错误的策略，更好的方法是在财务状况允许且合适机会出现时购买 [17]