文章核心观点 - 投资决策应基于公司基本面而非单纯股价变动，以实现长期盈利和可靠收入 [36][46] 行业趋势 - 房地产投资信托（REIT）处于反弹初期，投资虽具挑战但曙光初现 [14] - 人工智能推动科技公司和数据中心发展，增加对数据存储、组织和处理需求，利好数据中心REIT [66][67] - 电子商务发展使工业地产需求持续旺盛，工业REIT增长前景良好 [94][95] 投资案例分析 数字房地产信托（DLR） - 是全球数据中心REIT，为世界领先企业提供技术解决方案 [61][63] - 2023年股价因人工智能利好上涨超30%，长期来看业务模式良好，财务实力强，信用评级为BBB [68][73] - 过去十年平均调整后运营资金（AFFO）增长率为5.31%，分析师预计2024年和2025年AFFO每股分别增长3%和7% [75][77] - 股息自2005年起逐年增加，2005 - 2022年复合年增长率为10%，当前股息收益率为3.63%，AFFO派息率合理 [80][81][83] - 目前股价较10年平均AFFO倍数有溢价，但长期业务向好，计划持有 [84][85] STAG工业（STAG） - 专注美国单租户工业地产收购和运营，投资策略针对中部市场，三季度末投资组合入住率为97.6%，加权平均租赁期限为4.5年 [88][90] - 作为工业REIT，业务模式良好，财务实力强，信用评级为Baa3（穆迪）和BBB（惠誉） [94][97] - 过去十年平均AFFO增长率为5.00%，分析师预计2023 - 2025年AFFO每股分别增长6%、3%和7% [102][103] - 股息自2013年起逐年增加，过去10年平均股息增长率为3.22%，当前股息收益率为3.79%，AFFO派息率合理 [107][109][116] - 与同行相比估值有折扣，但较自身过去盈利倍数有溢价，计划持有 [113][115][117] 西蒙房地产集团（SPG） - 是购物中心REIT，在美国和国际拥有多元化物业组合 [119][120][122] - 2023年股价上涨约22%，财务状况良好，信用评级为A - ，债务指标健康 [125][128][129] - 2013年以来平均AFFO增长率为3.90%，受疫情影响2020年AFFO下降约20%，预计2023年下降2%，2024 - 2025年增长2% [132][133][134] - 2020年因疫情大幅削减股息，之后股息有调整，当前股息收益率为5.24%，AFFO派息率保守 [137][139][141] - 虽对购物中心未来有疑虑，但公司管理出色、财务健康、股息有保障，计划暂时持有 [142][145][147] 投资策略与建议 - 评估公司基本面是投资决策关键，选择出售业务基本面不佳的股票 [36][38] - 不应仅因股息收益率高低决定是否出售股票，应综合考虑公司股息历史、增长速度和派息率等因素 [39][41][42] - 何时获利了结因投资者所处人生阶段和风险承受能力而异，长期投资者应让表现好的股票继续上涨，避免过早卖出 [47][49][51] - 出售股票决策应基于公司基本面，而非税收因素，虽可利用税收损失收割，但前提是公司业务恶化 [56][57][58]