文章核心观点 - 当下部分房地产投资信托基金（REITs）价格低廉，2024年有望翻倍，利率可能下调将推动REITs板块上涨，重点介绍Crown Castle、Helios Towers和Safehold三只REITs的投资机会 [1][3] REITs行业现状与前景 - 当前部分REITs价格处于低位，与金融危机和疫情后可比，此前两次低价后REITs价值均大幅提升 [1][2][3] - 市场因近期利率飙升对REITs大幅折价，但越来越多迹象显示2024年利率将下调，摩根士丹利、瑞银等机构均有预测，历史上加息周期后通常紧跟大幅降息 [3] Crown Castle情况 - 整个REIT市场不受青睐，其中手机信号塔REITs尤其便宜，Crown Castle股价接近最低估值，股息收益率达历史最高，当前P/FFO为14.5x FFO，股息收益率约5.5% [5] - Crown Castle是美国大型蓝筹手机信号塔REIT，资产负债表评级为投资级，历史表现优异 [5] Helios Towers情况 - 该公司在非洲和中东投资手机信号塔，市场关注度低，目前股价仅为自由现金流的7.5倍，自由现金流收益率约13% [6] - 公司上调2023年业绩指引，称业绩“非常强劲”，预计有机增长13%，且有机增长处于历史最佳水平 [6] - 公司杠杆率降至5x Debt - to - EBITDA以下，预计年底降至4.5x以下，目标是2024年底降至4x以下，之后可能进行股票回购和派发股息 [7] - 若2024年增长10%并以75%的派息率派发股息，股息收益率将接近10%，有望改善市场情绪 [8] - 公司风险相对可控，非洲移动数据需求将激增，资产租赁潜力大，租金有机增长好，业务分散在多个非洲国家，租金多来自跨国公司且以硬通货结算 [8] - 公司当前估值过低，与美国同行相比，估值有翻倍空间，且被收购可能性大，被收购后股价可能快速上涨 [8][9] Safehold情况 - Safehold是唯一专注于地面租赁投资的REIT，地面租赁对利率变动极为敏感，2020 - 2021年利率下降时其价值飙升，近期利率上升时价值暴跌 [10][11][12] - 随着利率趋势反转，市场对其情绪有望改善，利率下降时可能快速反弹，有100%甚至200%的上涨空间 [12] - 公司加权平均债务期限为23年，大部分债务在30 - 50年后到期，租金每年稳步增长约2%，还有CPI追溯调整可能使租金年增长率达3%，穆迪近期将其信用评级上调至A3 [12][13] - 公司CEO是大股东，持续在低价时增持股票，如股价27美元时多次购买约3万美元，24美元时购买约25万美元，21.4美元时购买约140万美元 [13][14]