文章核心观点 去年医疗房地产信托公司（Medical Properties Trust）表现不佳，股价暴跌超50%，但2024年多个不利因素将消退，公司股价有望大幅上涨 [1][2][12] 分组1：租户问题有望解决 - 公司两大租户Steward Healthcare和Prospect Medical面临财务问题，公司通过参与信贷安排、重组关系等方式帮助租户度过难关 [3] - 公司采取措施降低对两大租户的风险敞口，如Steward出售业务、公司置换对Prospect部分物业的权益 [4] - 这些举措使租户支付租金能力改善，Prospect已恢复部分租金支付并预计3月开始全额支付，有助于减轻股价压力 [5] 分组2：利率逆风减弱 - 利率上升使公司难以以优惠利率 refinance 债务，被迫出售物业偿还到期债务，但已确保到2024年底到期债务的偿还 [6][7] - 美联储预计今年至少降息三次，利率下降将使公司能以合理利率 refinance 2024年后到期债务，无需额外出售资产偿债 [8] 分组3：重回增长模式 - 租户问题、利率上升和物业出售影响公司现金流，调整后运营资金（FFO）下降，导致股息削减 [9] - 随着不利因素消退、租户恢复全额支付租金和租赁费率随通胀上升，公司调整后FFO将在未来几个季度触底反弹 [10] - 公司资产负债表改善后将进行增长型投资，保留更多现金用于再投资，还计划出售非租赁和非房地产资产，所得资金用于投资创收资产，推动FFO和股价上涨 [10][11]