文章核心观点 - 2024年房地产投资信托基金（REITs）对投资者有吸引力，分析师看好三家专业REITs，两家评级为“强烈买入”，一家为“买入” [1] 电信类REITs - Crown Castle Inc. - 公司拥有电信资产，主要是国内电信塔用于信息传输，美国电信塔市场已成熟，2006 - 2015年从3.7万座增至9.6万座，2015年至今仅增至10万座 [2] - 美国铁塔公司（AMT）海外业务增长，Crown Castle专注光纤和小基站业务，增长放缓且遭激进投资者反对，Elliott Investment Management建议出售相关业务，公司已启动审查流程 [3] - 自10月初被评为“强烈买入”以来，公司股价回报率达25.4%，高于标普500的9.4%，虽管理层预计2024财年业绩不佳，EBITDA从2023年的44.2亿美元降至41.6亿美元，AFFO从32.8亿美元降至30.1亿美元，但分析师仍看好 [3] - 与美国铁塔公司相比，Crown Castle股价更便宜，收益率为5.43%，高于美国铁塔的3.15%，但2024年调整后运营现金流用于分配的比例达78.14%，高于美国铁塔的53.66%，且分配增长缓慢 [4][5][7] - 两家公司杠杆率相近，美国铁塔净杠杆率为5.16，Crown Castle 2023年为5.08，2024年升至5.39 [6] 办公类REITs - Equity Commonwealth - 办公空间市场因远程办公趋势和疫情影响，资产空置率达18.2%创历史新高，利用率仅为疫情前的50% - 60% [8][9] - 公司市值20.6亿美元，但2023年前九个月仅实现收入4540万美元，过去九年出售164处房产和3块土地，获69亿美元现金和7.048亿美元另一家REIT的股票，目前仅持有4处房产，面积150万平方英尺 [10] - 公司还清债务后积累大量现金，2021财年末有28亿美元现金及等价物，2023年前九个月回购6020万美元普通股，2023年2月支付4.25美元/股的特别股息，共计4.682亿美元 [11] - 尽管收入不多，但2023年前九个月运营现金流达8640万美元，调整后运营现金流达9200万美元，因高利率环境下现金投资获益，预计利率下降前仍能产生正现金流 [12] - 分析师认为，利率下降时公司可用21.3亿美元现金及等价物和潜在杠杆收购有吸引力的资产，即便继续向股东派发现金，股东也能获得8.3%的上行空间，加上每年7000万美元以上的现金流，预计后续每年4000 - 5000万美元，但自去年6月分析师发布看涨文章以来，公司股价下跌7.2%，而标普500上涨10.7% [14] 大麻类REITs - Innovative Industrial Properties - 公司拥有并运营服务于大麻行业的房地产，主要通过收购扩张，与大麻运营商签订长期租赁协议，目前租约剩余加权平均时间为14.9年，高于工业REIT市场通常的5 - 8年 [15] - 2020 - 2022年公司收入从1.169亿美元增长至2.764亿美元，盈利能力指标也呈类似增长趋势，2023年前九个月持续增长，但扩张速度放缓，2021 - 2023年前九个月收购面积和成本均下降 [16][17] - 大麻市场因产能过度投资和需求高估遇困境，但有复苏迹象，2023年12月29日当周大麻现货价格较上年同期上涨10.2%至1077美元/磅，预计将涨至1085美元/磅，多地推动大麻娱乐用途合法化 [18] - 公司净杠杆率仅0.57，在工业REIT中较低，有效收益率为7.22%，在同类公司中较高，估值方面仅NewLake Capital Partners比其便宜 [19][20] - 与NewLake Capital Partners相比，公司规模更大，有108处房产，租户收入集中度更低，最大租户和前五大租户收入占比分别为15%和40%，而NewLake Capital Partners分别为25%和79%，在大麻市场不稳定时更稳定 [21]