文章核心观点 - 2024年VICI Properties是被动收入投资者的可靠选择，其适度的派息率、6%的股息增长以及长期租约是值得投资的有力理由，即便在低利率环境下，公司也有望在2024年实现股息增长 [17][18] 公司概况 - VICI Properties是专注于娱乐行业的净租赁房地产投资信托公司，拥有大量赌场、会议空间、酒店客房和高尔夫球场等资产，尤其在拉斯维加斯拥有众多标志性物业 [3][4] - 截至2023年第三季度末，公司拥有54处博彩/赌场物业，酒店客房超6万间 [3] 投资亮点 - 公司的股息有较好保障，即便美国经济在2024年陷入衰退，股息也可能继续增长，低派息率与 Realty Income Corp. 相当，且拥有优质资产 [1] - 租约中包含租金上调条款，有效为公司和被动收入投资者提供通胀对冲，FFO实现有机增长 [2] - 公司调整后的累计FFO自1月以来同比增长34%至16.2亿美元，调整后的EBITDA飙升38%至21.6亿美元，第三季度投资组合保持100%的入住率 [7] - 公司加权平均租约期限长达42年（含续约选项），高于传统的三重净租赁零售房地产投资信托 [6] - 2023年第三季度公司将股息派息从每股每季度1.56美元（年化）提高到1.66美元，股息提高了6.4%，2023年第三季度股息派息率为72%，过去十二个月为75%，股息安全性高 [9] 风险与挑战 - 公司是较具周期性的房地产投资信托，利润在经济不景气时可能比专注住宅的房地产投资信托波动更大，其以拉斯维加斯为核心的博彩投资组合易受经济衰退导致的游客流量下降影响 [15][16] 估值分析 - 基于2023年每股2.145美元的AFFO和31.88美元的股价，公司的AFFO倍数为14.9倍，考虑到股息和投资组合表现，17倍的AFFO倍数可能较为合适，对应目标价值为36美元 [12][13] - 另一家体验式REIT EPR Properties Inc. 的AFFO倍数为9.4倍，但股息增长记录不佳且对陷入困境的电影院有较大敞口；Realty Income的AFFO倍数为14.4倍，常被视为行业中最安全的蓝筹REIT之一 [14][15]