文章核心观点 - 公司虽有向数据中心转型及收购拓展业务等积极举措，但因营收增长放缓、负债成本高、估值偏贵、运营效率低等问题，将其评级从持有下调至卖出 [3][24] 公司业务概况 - 公司是数据存储房地产投资信托基金（REIT），提供数据中心基础设施、资产生命周期管理和信息管理服务，拥有纸质存储设施和数据中心两类物业，两类业务互补，提供端到端数据存储解决方案 [3] - 公司以2亿美元收购Regency Technologies，拓展资产生命周期业务至IT资产回收领域，加强在该领域及可持续发展业务的布局 [5] 业绩表现与增长趋势 - 年初至今每股调整后运营资金（AFFO）同比增长3%，第三季度仅增长1%至0.99美元，AFFO增长放缓主要因过去九个月服务收入持平 [8][10] - 年初至今有机存储收入同比增长10.5%，但从2022年末和2023年初的高位回落，数据中心业务同比增长20%推动了有机存储收入增长 [11] - 管理层预计全年AFFO为每股3.91 - 4.00美元，同比增长4%，分析师预计2024年增长7%，2025年增长9%，但考虑当前增长放缓趋势，该预期较激进 [13] 财务状况 - 公司资产负债表评级为BB - ，杠杆率为调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的6.1倍，有19%的浮动利率债务，加权平均利率为5.6%，循环信贷额度有12.8亿美元未偿还，利率达7.2%，再融资进展甚微 [14] - 公司在2025年前无重大债务到期，但因浮动利率债务占比高，2024年利息支出可能增加，对AFFO增长构成挑战 [15] 估值情况 - 公司股息收益率为3.9%，派息率为64%，预计股息将维持并略有增长 [17] - 公司AFFO倍数为16.8倍，高于历史平均的12倍，隐含资本化率为6.2%，相对其他REITs估值较高 [18][20] - 公司运营利润率和收入利润率分别为17%和6.5%，运营效率低 [23]