文章核心观点 - 投资要关注公司管理层，避免与不良企业合作，如Medical Properties Trust、Annaly Capital Management、AFC Gamma等公司存在管理、业绩等问题，不建议投资 [4][5] 各公司情况 Medical Properties Trust, Inc. (MPW) - 2003年成立，是内部管理的房地产投资信托基金，市值约20亿美元，拥有437处医疗房产和约43000张床位，分布在三大洲9个国家 [6] - 2022年1月14日至2024年1月10日，股价下跌85.25%，年初至今已下跌近30% [7] - 面临高杠杆、租户集中和管理不佳等问题，曾被指控帮助租户支付贷款、过度支出、会计操作可疑等，与Viceroy有诉讼 [9] - 最大租户Steward Health Care占约20%资产和20% 2023年第三季度收入，2023年底未付租金约5000万美元，公司又提供6000万美元过桥贷款 [10][14] - 2023年调整后运营资金（AFFO）预计下降11%，分析师预计2024年下降17%，2023年股息削减近50%，2024年分析师预计AFFO每股1.05美元，股息年化0.60美元，较2014年下降28.5%，现P/AFFO为2.68倍，平均为13.58倍，评级为“Spec Buy (HIGH RISK)” [14] Annaly Capital Management, Inc. (NLY) - 内部管理的抵押房地产投资信托基金，业务分三个主要部门，截至第三季度投资组合达762亿美元，机构集团占64%资本配置 [16][17] - 2014年以来调整后每股运营收益增长率为 -4.87%，分析师预计2023年全年每股收益下降33%，2024年下降4% [19] - 股息记录不佳，2019 - 2021年多次削减股息，分析师估计2023年股息为每股2.60美元，较2022年下降约26%，现股息收益率13.32%，P/E为6.90倍，正常为8.20倍，评级为“sell” [21][22] AFC Gamma, Inc. (AFCG) - 外部管理的抵押房地产投资信托基金，2020年成立，2021年上市，业务模式有重大改变 [24] - 2022年第二季度至2023年第三季度，可分配收益从每股0.69美元降至0.48美元，2023年第二季度股息削减约14%至每股0.48美元，分析师预计2024年调整后每股运营收益增长1%，2025年下降4%，2023年第三季度股息支付率约98% [25] - 股息收益率16.81%，P/E为5.80倍，正常为9.28倍，建议投资者避免投资 [27] 投资建议 - 投资时要关注管理层，确保各方利益一致，避免高杠杆和股息削减的公司，不与不良企业合作 [29][30]