文章核心观点 - 对于希望省心投资房地产的投资者而言 购买管理良好的房地产投资信托基金（REITs）如AvalonBay Communities（AVB）是合理选择 公司在供应受限地区的布局、强劲的投资组合表现、增长潜力、稳健的资产负债表和可靠的股息历史 使其成为长期投资者分散房地产投资的有吸引力选择 目前估值具有吸引力 维持“买入”评级 [1][17] 分组1：REITs与传统房地产投资对比 - 购买出租物业是常见房地产投资方式 许多个人投资者用年租金除以购买价格衡量回报 但该比例未扣除物业税、维护、保险和抵押贷款利息等成本 且传统抵押贷款需偿还本金 会进一步侵蚀现金流 [1] - REITs通常不会将运营资金（FFO）全部用于分红 投资者获得的FFO收益率高于股息收益率 且FFO收益率是在支付运营、物业税和利息费用之后 未支付的FFO可用于有机增长 此外 REITs能获得无担保贷款 具有财务灵活性 可按多数个人借款人无法获得的条款只支付利息 [1] 分组2：AVB基本情况 - AVB是市场上最大的多户住宅REITs之一 拥有296个公寓社区 主要位于美国主要大都市地区及其周边 包括纽约和新泽西、大西洋中部、太平洋西北地区和加利福尼亚 [2] - 过去10年AVB总回报率达109% 超过Vanguard Real Estate ETF（VNQ）和同行Equity Residential（EQR） 仅次于专注西海岸的同行Essex Property Trust（ESS） 投资者在此期间获得了不断增长的股息 年回报率约10% 处于商业房地产历史年回报率6% - 11%的高端 [2] 分组3：AVB市场优势 - AVB所在地区供应受限 进入壁垒高、竞争少 预计其市场新公寓供应仅占总供应的1.6% 优于美国2.3%的平均水平 [3] - 2024年AVB既定地区供应前景良好 预计仍将供应受限 投资组合将受益于较少的直接竞争供应 [11] 分组4：AVB财务表现与增长动力 - 第三季度AVB核心FFO每股同比增长6.4% 前九个月增长9.7% 这得益于物业层面健康的营收和利润增长 许多地区需求反弹 如旧金山员工返岗人数领先同行城市 [11] - 早期受疫情影响较大的地区如新英格兰、纽约/新泽西大都会区以及北加州和南加州 净营业收入（NOI）增长强劲 幅度在14% - 21%之间 [12] - 2024年AVB同店收入增长有支撑 一方面劳动力市场强劲、失业率低使坏账费用呈下降趋势 另一方面创新服务AvalonConnect每月为选择该服务的居民提供75美元的简化WiFi、包裹递送和支付服务 月经常性收入增长显著 [13] - AVB有望实现稳健的外部增长 预计到今年年底累计交付4200套公寓单元 加权平均稳定收益率达7.4% 高于原6.5%的预期 其结构化融资项目回报率持续提高 去年达到13%（2022年为9.8%） 该项目总承诺金额预计从1.44亿美元增至4亿美元 [14] 分组5：AVB财务状况与股息情况 - AVB资产负债表强劲 净债务与核心EBITDAre比率仅为4.1倍 远低于5.0 - 6.0倍的目标范围 利息覆盖率高达7.5 95%的开发项目有匹配债务资金 确保利息支付与租金稳定时间相平衡 完成开发承诺后 预计仍有16亿美元剩余流动性 [15] - AVB股息收益率为3.6% 派息率为62% 股息有良好覆盖 股息历史可追溯至29年前 从未中断或削减 包括2008 - 2009年金融危机和2020年最近一次衰退期间 [15] - 基于当前股价183.71美元和17.3的远期P/FFO AVB的FFO收益率为5.8% 意味着理论上若支付100%的FFO 收益率可达5.8% 且公司可利用留存资本支持未来增长 [15] 分组6：AVB估值与投资建议 - AVB当前远期P/FFO为17.3 低于正常的22.2 考虑到其优质投资组合、低杠杆率以及分析师预计4% - 的增长 具有一定吸引力 [15] - 投资者若想选择替代方案 可考虑Essex Property Trust、Camden Property Trust（CPT）和Equity Residential 这些公司在许多一级市场也拥有优质多户住宅投资组合 从EV/EBITDA角度看 AVB的同行均较其折价交易 [16]