文章核心观点 - 医疗房地产投资信托公司Medical Properties Trust在2023年股价暴跌55.9%，面临租户财务困境和利率上升等逆风因素，今年逆风仍在，股价继续承压，虽有潜在上行空间，但因租户问题恢复遇阻，仅高风险承受能力投资者可考虑买入 [1][2][8] 公司面临的问题 - 两大主要租户Steward Health Care和Prospect Medical Holdings财务困难，无法全额支付租金，公司介入提供财务援助并降低对其敞口 [3] - 租户问题和利率上升影响现金流和资产负债表，公司出售部分医院房产偿还到期债务，进一步影响现金流，去年股息削减近50% [5] - Steward在9月延迟支付部分租金，虽计划出售非核心实验室业务和获得额外营运资金融资后恢复支付，但因供应商条款重大变化出现流动性危机 [6] 公司采取的措施 - 去年5月与Prospect重组关系，用部分医院权益和贷款换取其管理式医疗业务股份，使Prospect 9月恢复部分租金支付，预计3月恢复全额现金租金支付 [4] - 1月初表示采取额外措施帮助Steward应对挑战，计划未来降低对其敞口，将大量租金延期至第二季度，并与Steward合作可能更换某些医院租户 [6] 投资分析 - 若公司能收回租金并降低租户敞口有显著上行潜力，但因Steward问题恶化恢复遇阻，仅高风险承受能力投资者可考虑买入 [8]