文章核心观点 - 尽管全球房地产行业去年动荡，利率上升增加借贷成本、压低房产价值，但领先工业REIT普洛斯（Prologis）仍表现出色，核心运营资金（FFO）增长11%，公司对2024年持乐观态度，有望凭借有机增长和潜在收购推动FFO每股增长约9%，并可能实现超10%的总回报 [1][6] 行业情况 - 去年全球房地产行业动荡，利率上升增加借贷成本，压低许多房产价值 [1] - 仓库市场面临新供应过剩问题，疫情后开发商受强劲需求和低利率驱动建设大量新供应，2022年开发开工量达峰值，今年完工量将达峰值，市场需时间消化新供应，短期内空置率可能上升，市场租金增长放缓 [2] 公司展望 - 公司CFO认为尽管市场在新供应方面未脱离困境，但背景向好、开工量持续低位和资本市场环境平静，使公司对2024年持乐观态度 [2] - 公司预计全年需求将开始改善，高利率可能使其他开发商却步，且预计今年资本市场在2023年一系列银行倒闭后将更平静，有望实现强劲增长 [3] 公司基础 - 尽管面临市场逆风，公司预计现有投资组合2024年将取得强劲业绩，预计入住率在96.5% - 97.5%之间，市场租金保持强劲，同店净营业收入将增长8% - 9%，主要得益于旧租约到期后签订更高租金新租约 [4] - 公司预计从大量开发项目完工中受益，今年预计稳定36 - 40亿美元开发项目，获得强劲投资收益率 [4] 公司增长预期 - 上述两个有机增长因素使公司预计核心FFO每股增长至5.42 - 5.65美元，中点约增长9%，因预测未考虑收购的重大影响，存在上行潜力 [5] - 公司计划今年完成5 - 10亿美元房产收购，主要被8 - 12亿美元处置抵消，鉴于资产负债表实力，可能完成更多交易，若达成大规模交易，FFO每股可能再次实现两位数增长 [5] 公司前景 - 尽管供应仍有逆风，公司乐观认为2024年可能是又一个好年景，有机增长因素可推动核心FFO每股增长约9%，收购有额外上行潜力，有望继续提高2.8%收益率的股息，2024年可能实现两位数增长，有望在来年实现超10%的总回报，目前是不错的买入选择 [6]