文章核心观点 - 黑石抵押信托公司是一家运营良好的抵押房地产投资信托基金，专注商业房地产贷款，投资组合表现良好，收益足以支持季度股息，当前股价较账面价值有20%的大幅折扣，被市场过度低估，值得投资者买入 [2][17] 公司概况 - 公司是一家领先的抵押贷款投资者，主要发起由商业房地产担保的高级贷款，以产生经常性利息收入，用于扩大业务和向股东支付12%的股息 [3] - 截至9月季度，公司投资组合包含185笔高级贷款，季度末价值221亿美元，贷款期限多为3 - 5年，贷款规模至少5000万美元，最高可达5亿美元，业务活跃于美国、欧洲和澳大利亚，核心市场为美国 [3] - 公司贷款投资组合中，办公室和多户家庭房地产投资是最主要的两类，美国和国际办公室投资占抵押品的36%，多户家庭房产占26% [4] 业绩表现 - 尽管美国办公市场面临逆风，但公司投资组合和财务表现具有韧性，截至2023年第三季度，95%的贷款按时还款，过去十二个月收到38亿美元还款，其中99.99%为面值还款 [6] - 2023财年前九个月，公司高级贷款净利息收入飙升至5.169亿美元，同比增长18%，主要因99%的贷款为可变利率，受益于美联储加息 [8] - 2023年1 - 9月，公司股息覆盖率为127%，按过去十二个月计算为130%，即使2024年贷款收入下降，也有足够的超额覆盖率确保股息持续发放 [10] 估值情况 - 过去十年，公司通过股息将账面价值的增量增长返还给投资者，截至2023年第三季度，每股账面价值为25.90美元，包含股息在内实现了7%的年增长率，当前内在价值约为每股25.90美元 [11] - 公司当前股价较账面价值有20%的折扣，远低于3年平均市净率1.0倍，长期来看，公司股价接近账面价值，而竞争对手喜达屋房地产信托目前有3%的小幅溢价，公司的折价反映了市场对其办公投资的担忧 [14] 风险因素 - 公司面临的最大风险是对办公房地产类别的敞口，美国办公市场在2022 - 2023年面临压力，包括入住率下降和租金收入预期降低等问题，若公司利息收款严重下降且覆盖率降至110 - 115%以下，情况可能改变 [16]