行业现状 - 2024年2月房地产投资信托基金（REITs）仍处于熊市，过去两年股价下跌27%，但租金增长5 - 10%，估值处于历史低位，多数REITs大幅折价交易，FFO倍数低且股息率高 [1][2] - 市场认为REITs折价是因担心利率“居高不下”，若今年利率下调，许多REITs可能大幅升值，但并非所有REITs都值得购买 [3] 波士顿地产公司（BXP） - 作为办公REITs蓝筹股，拥有优质资产、投资级资产负债表和优秀管理团队，但股价大幅下跌，吸引“价值投资者”抄底 [4][5] - 目前其股价约为调整后资金流（AFFO）的11倍，对于面临重大长期逆风且现金流可能多年下滑的REITs而言，并非特别便宜 [6][7] - 2023年FFO每股下降3.3%，入住率降至88.4%，预计2024年FFO每股再降2.5%，未来几年大量租约到期，困境可能持续 [8] - 写字楼实际入住率远低于租赁入住率，租户倾向转租和缩减规模，向“混合”办公环境过渡导致空置率上升，优质写字楼也受影响，新租约比2019年小43%，价值损失约40% [9][11][12] - 公司杠杆率较高，贷款价值比（LTV）约40 - 45%，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.3倍，股价下跌43%合理，甚至可能跌幅不够 [13] - 股息率6%，但现金流下降使派息比率收紧，未来需大量资产再投资和去杠杆，可能削减股息，成为价值陷阱 [14] 额外空间存储公司（EXR） - 完成对生命存储公司（LSI）的收购，成为最大的自助存储REITs，历史上自助存储物业很受欢迎，过去约30年投资者平均年总回报率近19% [15][16] - 即使股价暴跌后，其市盈率仍达17.7倍，2021年末REITs估值倍数过高，因利率上升和供应过剩，增长停滞 [16][17] - 疫情初期自助存储需求激增，推动新开发项目增加，如今供应逐渐入市，而需求随世界恢复正常而减弱，市场可能多年供过于求 [18][19] - 17.7倍的FFO估值不便宜，尤其是在高利率环境下，相比之下，蓝筹公寓REITs如卡姆登房地产信托（CPT）更具吸引力，因公寓供应过剩何时结束更清晰 [20] - 公司风险回报比不佳，一名内部人士近期出售350万美元股票，建议出售该公司股票 [21] 总结 - 并非所有REITs都值得购买，部分股价下跌合理，部分则过度下跌，关键是要有选择性 [22][23]