文章核心观点 - 尽管Extra Space Storage（EXR）近期受市场环境和业务整合影响表现一般，但长期增长逻辑未变，凭借强大资产负债表、稳定需求和行业整合潜力，对收益和成长型投资者具有吸引力，当前可视为“买入”机会 [22] 公司概况 - EXR是美国最大的自存仓房地产投资信托基金，在42个州拥有3651处物业，涵盖250万套单元 [7] 股价表现 - 自上次分析以来，EXR股价上涨13.6%，总回报率达15.4%，跑赢标普500指数的10.4%，但较上次分析时仍下跌13% [5] 行业情况 - 自存仓行业适合整合，开发和运营成本低，规模大的企业具有规模经济优势 [7] - 疫情推动自存仓需求增长，后需求回落，2023年入住率和新客户获取量下降 [9] 公司业绩 - 2023年第三季度入住率同比下降100个基点至94.1%，同店收入同比增长1.9%，净营业收入仅增长0.7%，较上半年放缓 [11] - 管理层预计第四季度同店收入仅增长0.8%，12月入住率从第三季度的94%降至93%，存在季节性因素 [12] 长期趋势 - 2023年入住率虽低于前三年，但高于2019年疫情前水平，客户长期留存率稳定且高于疫情前平均水平，行业正从疫情高峰回归正常 [13] - 美国家庭对自存仓的需求呈上升趋势，从30年前的2.7%升至目前的10.6% [14] 发展机会 - 行业44%的物业为非房地产投资信托基金的私人市场所有者拥有的优质房地产，EXR作为龙头有整合机会 [15] - 2023年受新供应影响的物业比例从2019年的28%降至18%，高供应市场仍保持高入住率 [15] 财务状况 - EXR资产负债表稳健，信用评级为BBB+/Baa2，净债务与息税折旧摊销前利润比率为5.0倍，利息和固定费用覆盖率分别为4.5倍和4.3倍，加权平均利率为4.4%，债务期限良好，2025年前无到期债务 [16] 股息情况 - EXR当前股息收益率为4.5%，派息率为80%，预计到2024年底派息率降至73% [18] - 虽近期股息难以维持14%的5年复合年增长率，但长期来看，考虑到运营基本面稳定，5 - 10%的增长率合理，当前股息收益率处于10年区间高端 [19] 估值分析 - EXR当前股价为143.53美元，远期市盈率为17.7倍，低于正常的20.6倍 [20] - 分析师预计今年每股运营资金增长3%，2025 - 2026年为6%，结合股息收益率，有望实现10%的年回报率 [20]