文章核心观点 - 公司基本面未变但估值变化，此前因依赖纸质存储被低估，后因数据中心业务被高估，当前股价过高，存在估值回归可能 [1][5][35] 叙事转变 - 3 - 7年前，公司因依赖纸质存储被认为有风险，交易倍数低，尽管每股AFFO增长仍被视为衰退资产 [2] - 约三年前，公司数据中心业务崛起，推动增长，市场开始以数据中心倍数定价，人工智能概念兴起加速股价上涨 [3] - 过去三年，公众对公司的看法从过时的纸质公司转变为前沿的人工智能公司，AFFO倍数从约10倍升至17倍，修正后实际为24倍 [4][5] 实际业务情况 - 公司一直是信息管理公司，主要专长是组织和安全，与全球大公司合作，为客户保护和检索数据，无论数据存储形式如何，服务对客户都有价值 [6][7][8] - 公司数据中心业务虽快速增长，但按EBITDA计算近90%仍来自物理存储，纸质及其他物理存储业务EBITDA为15亿美元，数据中心EBITDA为1.58亿美元，难以将其作为数据中心或人工智能公司定价 [9][10] - 数据中心和传统业务利润率相近，均在40%的中低区间，且都有良好的有机增长 [11] 运营与增长情况 - 过去七年公司运营卓越，现有业务续约率高，客户满意度高且部分成为数据中心客户 [12] - 数据中心空间租赁情况优于纯数据中心公司，2023年第三季度新增租赁65,355千瓦，续租流失率低至1%，续租现金按市值调整为7.9% [13][14] - 公司正快速扩大数据中心规模，在建259.9兆瓦，另有375.7兆瓦待开发，比一年前增加近200兆瓦 [14][15] AFFO调整为真实盈利 - 2023年第三季度AFFO为每股0.99美元，需对其进行调整以得到更真实的盈利数字 [17] - 调整项包括减去4950万美元非房地产折旧、1830万美元股份补偿和2000万美元重组费用，调整后季度AFFO从2.9亿美元降至2.02亿美元，真实AFFO运行率约为报告值的70%，倍数为24倍 [20][21][25] 公司会计情况 - 公司报告AFFO虽不能代表真实盈利，但报告方式符合标准，公司完全披露所有项目并明确说明与GAAP数字的调整方式，会计干净 [26][27] 公司估值情况 - 当前平均REIT按2024年AFFO的15.9倍交易，公司真实盈利倍数为24倍，需有卓越增长或降低风险等特征才能支撑该倍数 [28][29] - 公司增长速度在基本情况下高于平均水平，但风险也高于平均，包括数据中心可能供应过剩、纸质业务可能衰退和高杠杆等问题 [30][31] - 综合考虑增长和风险，公司应与REIT平均倍数大致一致，当前24倍AFFO倍数溢价过高，从NAV角度看也被高估，多数REIT按净资产价值大幅折价交易，公司为净资产价值的130% [33][34]