行业现状 - 2021 - 2023年疫情后，除办公领域外商业地产环境良好，工业地产表现最强 [2] - 2023年12月工业地产租金同比上涨7.4%，全国空置率4.6%与11月持平 [3] - 工业地产租金涨幅为各商业地产领域最高，空置率最低，南加州租金涨幅达两位数，中西部最低为3 - 5% [4] 行业展望 - 2024年工业地产租金增长将放缓，空置率将上升，但长期需求驱动因素仍积极 [5][6] - 由于2023和2024年开工量低，2025和2026年交付量将下降，工业地产后续几年表现会更好 [7] STAG Industrial公司情况 - 历史上专注价值型工业地产，目标市场为二三线城市，过去十年改善了投资组合和资产负债表 [10] - 2023年现金租金增长超30%，直线租金增长超40%，租户续租率高，空置率低 [12] - 资产负债表显著改善，净债务与EBITDA比率降至4.9倍，固定费用覆盖率5.7倍 [14] - 大部分债务为固定利率，加权平均利率3.7%，今年到期债务再融资不会大幅增加利息支出 [15] - 派息率降至70%以下，有望随现金流增长提高股息 [16] - 估值较工业REIT同行有显著折扣，预计有至少15%的倍数扩张空间，加上股息和增长有望实现两位数总回报 [17][18] Modiv Industrial公司情况 - 为市值约1.85亿美元的微型股，专注制造物业，租约期限长 [19][20] - 44处物业组合加权平均剩余租约约14年，年租金递增约2.5%，现金流稳定可靠 [22][23] - 专注对经济有永久价值的稳定行业，对租户选择严格 [24][25] - 净债务与EBITDA比率6.7倍，随着资产组合调整和租金递增会下降，2027年1月前几乎无债务到期 [26] - 派息率约90%，随着资产组合调整和资产负债表去杠杆化会下降，股息收益率约7.7%有吸引力且可能安全 [28] - 管理层与股东利益高度一致，过去一年频繁在公开市场购买股票 [29] 总体结论 - 2024年工业地产热度降温但仍是投资者最青睐的房地产形式，需求放缓和供应增加使今年表现一般，但2025年后租金增长前景好 [30][31] - STAG和MDV适合寻求高月收入和高上行空间的投资者 [31]