文章核心观点 - 金珂房地产公司（Kimco Realty）是零售房地产投资信托基金领域的强劲表现者，战略资产组合、财务状况良好且有增长潜力，虽有潜在风险，但对追求长期增长的收益型投资者而言是可靠选择，维持“买入”评级 [13] 公司概况 - 金珂房地产是美国物业数量最多的购物中心房地产投资信托基金，位列标准普尔500指数成分股，拥有523个购物中心和混合用途资产，总面积达9000万平方英尺 [3] - 过去十年公司进行重大资产组合转型，处置非核心物业，向增长区域发展，部分物业重新开发为混合用途，含12000套多户住宅单元 [3] - 公司82%的物业以杂货店为核心租户，84%的年度基本租金来自沿海和阳光地带市场 [3] 运营基本面 - 自2020年疫情低谷以来公司运营基本面显著改善，入住率自2020年起逐年提高，2023年达96.2%，接近2019年的历史最高水平96.4% [4] - 公司连续52个季度实现正向租赁利差，2023年达11%，为至少2018年以来最高水平，自2018年起每平方英尺租金复合年增长率稳定在3.2% [4] 第四季度业绩 - 第四季度入住率达96.2%，环比增长70个基点，为15年多来最大增幅，主力租户入住率接近98%，小商铺入住率创历史新高，达91.7% [6] - 公司第四季度同店净营业收入增长3.2%，新租约现金租金利差达24%，包括四个前Bed Bath & Beyond店铺的租金综合增幅达57% [6] 其他收益与增长机会 - 公司因持有的艾伯森公司（Albertsons Companies）有价证券市值计价收益获得1.04亿美元收益 [7] - 由于高利率导致新开发项目处于历史低位，美国45个最大市场的人均零售面积降至数十年低点，而实际店铺关闭数量处于历史低位，公司战略布局的物业将受益于供需失衡 [7] - 公司1月完成对RPT Realty的收购，计划出售2.5亿至3.5亿美元的前RPT中心物业，预计在上半年完成，收购RPT Realty将是一次非常成功的交易 [8][9] 财务状况 - 公司获标准普尔BBB+信用评级，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.0倍，处于评级机构认为房地产投资信托基金安全的水平，且在管理层目标范围的低端 [9] - 公司剩余债务期限为9.7年，即时流动性超过27亿美元，固定费用覆盖率为3.9倍，未来10年债务到期分布合理 [9] 投资价值 - 公司当前股息收益率为4.8%，调整后资金流派息率为79%，股息有良好保障 [11] - 公司当前股价为20.08美元，远期市盈率为12.5倍，低于大金融危机以来的正常水平14.8倍，预计未来两年每股资金流年增长率为2.4%至5.2%，投资者有望获得约8%的年度总回报 [11] - 从企业价值与息税折旧摊销前利润比率来看，公司与同行Regency Centers相当，略高于Federal Realty Investment Trust [12]