文章核心观点 - 公司是全球大型数据中心服务商 虽受益于AI发展但因老旧资产和扩张策略面临财务压力 估值过高 给予持有评级且偏悲观 [1][2][3][5] 公司概况 - 公司是专注数据中心、托管和互连解决方案的REIT 2004年成立于美国德州 业务覆盖北美、欧洲和亚洲 [1] 行业趋势 - AI产品普及使数据中心市场供不应求 推动租金和租赁活动增长 [2] - 自2021年起 全球主要市场数据中心租赁价格持续上升 建设和完工因成本上升和电力短缺放缓 需求因AI部署加速增长 [21][22] 公司现状 投资组合 - 公司合并投资组合净可出租面积约3.2万平方英尺 主要集中在北美 另有非数据中心物业和非合并合资企业约4400平方英尺 非管理和非合并合资企业约3500平方英尺 [6] - 公司自有投资组合入住率处于80%低位 低于关键市场8%的空置率 原因是资产老化和组织问题 [7] - 公司未披露许多顶级租户身份 部分租户信用状况不佳 如Cyxtera已破产 Zayo债务交易价格较低 [8] 近期表现 - 从2021年Q4到2023年Q3 总投资组合净可出租面积增长约11% 尽管入住率略有下降 净租金收入仍增长约16% [10] - 租金收入在2023年前三季度同比增长约14% 复合年增长率约9% 租户报销费用复合年增长率约30% 但未能完全抵消成本通胀 NOI复合年增长率稀释至约6% [11] - NOI复合年增长率约6% 因利息成本复合年增长率约28%进一步稀释 摊薄后FFO复合年增长率约4% 股份发行使每股FFO增长停滞 [12] - 因租赁佣金增加 AFFO增长略弱于FFO增长 复合年增长率约3% 2023年前三季度同比持平 [13] - 2022年Q1股息提高约5%至每季度约1.22美元 此后维持该水平 2023年前三季度AFFO派息率约80% 近期不太可能提高股息 [14] 估值 - 公司股价为LQA每股FFO/AFFO的约23.7倍/26.3倍 收益率约3.3% 较NAV估计值溢价约37% [15] - NAV估计基于NTM NOI假设（LQA NOI + 10%）和6.5%的资本化率 [16] 资产负债表 - 公司杠杆率合理 总企业价值的毛/净债务比率约27%/25% 净债务/EBITDA在过去两个季度下降约0.8倍 利息和固定费用覆盖率仍健康 [17] 优先股 - 三个系列优先股交易价格较清算价值有适度折扣 收益率约5% 系列J自2022年8月可赎回但仍未赎回 系列K和L分别于2024年3月和10月可赎回 [18] 风险与催化剂 - 公司新租约基本租金在过去两年增长迅速 但净租金和净有效租金增长较慢 市场净租金高于公司现有租约租金 续租平均租金提升约49% [23][25] 资本分配 - 公司2023年资本支出指引为30亿美元 超过LTM和LQA FFO的1.5倍 导致资金紧张 可能是不赎回优先股、利用合资企业和回收资本以及发行稀释性股份的原因 [26] 结论 - 公司因AI驱动的数据中心繁荣和市场基本面强劲有溢价交易理由 但AI繁荣持续时间和老旧资产升级成本令人担忧 优先股缺乏吸引力 给予普通股和优先股持有评级且偏悲观 [29][30][31]