文章核心观点 - 文章分析Ares Commercial Real Estate Corporation（ACRE）是否值得买入，虽其有适度杠杆等优势，但因Q3 2023业绩不佳、办公物业市场挑战大等问题，预计会有损失，有50 - 75%概率在未来12个月削减分红，评级为卖出 [1][29][35] 公司亮点 - 公司来自Ares Management Corporation平台，大部分投资组合由高级贷款组成 [4] - 公司有意将杠杆水平控制在低于平均水平，具有攻防优势 [4] - 公司股息收益率达15%，有一定乐观理由 [6] - 公司拥有多元化、分散的商业房地产债务和股权投资组合，且手头有大量流动性 [16] 2023年第三季度业绩 - GAAP收入和可分配收益远低于分红 [7] - 可分配收益为每股0.25美元，摊薄后每股账面价值为12.62美元，若排除CECL则为每股14.75美元，2023年10月17日支付每股0.33美元现金股息 [8] - 已发放1000万美元未偿还本金，包括6750万美元高级贷款承诺，贷款退出获得4830万美元现金收益，有8290万美元与混合用途物业相关的违约高级贷款 [8] - 可用资本为1.36亿美元，当前借款的最近最终到期日情况未明确提及 [8] - 2023年11月3日宣布2023年第四季度每股0.33美元现金股息 [8] 贷款投资组合定位与表现 - 投资组合未偿还本金余额为22亿美元，贷款数量49笔，高级贷款占比98%，加权平均无杠杆有效收益率为9.5% [10] - 公司投资组合全部在美国，与有非美国业务且该业务表现较好的BXMT相比，其美国业务表现有待考量；与LADR相比，若仅考虑直接办公物业敞口而忽略混合用途物业，LADR表现更好 [13] 前景展望 - 公司GAAP收益连续几个季度远低于分红，虽有CECL储备和相对于有形账面价值的大幅折扣作为缓冲，但办公物业市场问题严重，预计到2025年办公CMBS拖欠率将达到两位数，公司可能会在办公物业上遭受超过2.5亿美元损失，且公寓市场也可能带来损失 [17][26][29] - 预计公司有形账面价值将远低于当前股价，若要维持类似的债务权益比率，将进行大规模去杠杆化，且难以从有形账面价值中每季度获得20美分的收益 [28] 评级 - 公司在专有评级体系中处于“极度”危险水平，未来12个月有50 - 75%的概率削减分红，评级为卖出 [33][35]