公司概况 - American Homes 4 Rent (AMH) 是美国领先的单户租赁 (SFR) REIT，拥有多种增长渠道，包括收购、房屋翻新和内部开发平台 [1] - 公司是美国前40大住宅建筑商之一，每年向投资组合中交付2000多套高质量租赁住宅 [1] - AMH 的资产负债表强劲，信用评级为 BBB/Baa2，净债务和优先股与 EBITDA 的比率为 5.4 倍 [2] 行业背景 - 单户租赁 (SFR) 的需求预计将在未来十年内保持高位，主要由于千禧一代进入购房高峰期 [2] - 购房成本目前比租房成本高出 50% 以上，导致更多人选择租房 [6] - 美国住房空置率处于历史低位，住房与家庭的比例自 2010 年以来持续下降 [11] 市场定位 - AMH 的投资组合集中在快速增长的 Sunbelt 和中西部市场，这些市场租金增长稳定 [2][15] - 公司避免了供应过剩的市场，如奥斯汀和迈阿密，这些市场在 2023 年经历了租金下降 [16] - AMH 的垂直整合模式使其能够通过内部开发平台每年以有吸引力的收益率增加数千套住宅 [17] 财务表现 - AMH 的核心 FFO 和 AFFO 估值倍数分别为 20.9 倍和 23.75 倍，AFFO 收益率为 4.2% [3][19] - 2023 年前三季度，AFFO 每股增长率为 5.9%，低于预期 [19] - 公司 2023 年核心 FFO 每股指导为 1.65 美元，2024 年共识预期为 1.74 美元，同比增长 5.5% [23] 竞争优势 - AMH 拥有内部开发平台，能够在建筑成本持平的情况下提高新房的稳定 NOI 收益率 [1][17] - 公司能够以有利的价格出售旧房，并将收益再投资于更高收益的 BTR 物业 [1][18] - AMH 的 AFFO 支付比率在低 60% 范围内，未来有望以与 AFFO 每股增长相当的速度提高股息 [21] 未来展望 - AMH 的长期增长前景看好，主要由于住房短缺和千禧一代的购房需求 [2][14] - 如果所有三个增长渠道（包括通过 MLS 收购现有房屋和从第三方建筑商购买新房）都发挥作用，预计 AFFO 每股增长率将达到高个位数 [21] - 投资者将密切关注公司 2024 年的指导，以确定其是否能够达到或超过分析师共识预期 [23]