核心观点 - 公司宣布了2023年全年及第四季度财务业绩，并公布了一项医疗资产组合简化战略，旨在剥离非核心的临床、外科及传统医疗办公楼资产，以进一步聚焦于工业、零售和餐饮等核心净租赁资产，从而提升投资组合质量并创造股东价值 [1][17][25] 2023年全年业绩亮点 - 实现每股调整后运营资金（AFFO）1.41美元，符合此前指引区间的中点 [2][9] - 全年完成总投资1.656亿美元，包括9720万美元的开发资金、4280万美元的创收性资本支出和2560万美元的新物业收购，新收购和创收性资本支出的加权平均初始现金资本化率为7.2%，租期15.5年，年租金涨幅1.8% [2] - 全年及新闻发布前共出售14处物业，总收益2.001亿美元，加权平均现金资本化率为6.0%，较原始购买价格实现3500万美元收益 [3] - 全年净收入1.633亿美元，合每股0.83美元 [8] - 全年调整后运营资金（AFFO）为2.777亿美元 [9] - 全年基础租金收取率达99.8% [5] - 基于可出租面积，投资组合出租率达99.4%，截至年底796处物业中仅有两处空置且未出租 [6] 第四季度业绩亮点 - 第四季度投资6410万美元于三处工业物业和两处餐厅物业，包括4790万美元的新建及现有开发资金和1620万美元的创收性资本支出，创收性资本支出的加权平均初始现金资本化率为7.5%，租期12.7年，年租金涨幅1.5% [13] - 第四季度出售五处物业，总收益1650万美元，加权平均现金资本化率6.7%，较原始购买价格实现530万美元收益 [14] - 第四季度基础租金收取率为99.2%，未收租金仅与Green Valley Medical Center有关，其租金原定于2023年10月开始支付 [15] - 第四季度净收入680万美元，合每股稀释后收益0.03美元 [16] - 第四季度调整后运营资金（AFFO）为7130万美元，合每股0.36美元 [16] 投资与处置活动 - 年末后，公司追加了1230万美元的开发资金和300万美元的创收性资本支出 [4] - 截至新闻发布日，公司已控制9710万美元的收购项目，拥有9890万美元的开发资金承诺和680万美元的针对现有租户的创收性资本支出承诺 [4] - 年末后，公司已签订合同，出售37处临床、外科及传统医疗办公楼物业，价格约为2.53亿美元，加权平均现金资本化率为7.9%，较原始购买价格实现80万美元收益 [5][20] - 公司预计这些交易将在2024年第一季度完成，其余待售医疗物业的销售工作处于不同阶段 [21] 医疗资产组合简化战略 - 战略决定出售临床导向的医疗物业，以专注于工业、零售和餐饮核心净租赁资产，这些待售资产通常不属于单租户净租赁投资组合，具有租期较短、业主责任较大、租约到期后潜在空置期较长等特点 [17] - 总共确定了75处待售医疗资产，约占公司年度化基础租金（ABR）总额的11%，出售所得将重新配置到核心的工业、零售和餐饮资产中 [18] - 以2023年12月31日为基准进行模拟，出售全部临床导向医疗资产后，医疗资产占投资组合ABR的比例将从17.6%降至7.5%，同时2023年至2030年间到期的医疗租约将减少76.2% [19] - 已签订合同的37处物业代表了约1990万美元的ABR，占公司2023年12月31日ABR的5.1%，占医疗资产组合的28.7%，加权平均剩余租期为4.7年 [20] - 出售后，剩余的医疗资产组合将主要包括以消费者为中心的医疗物业，如血浆、透析和兽医服务等，这些是许多上市净租赁REITs的常规资产，具有对租户业务至关重要的房地产基本面且监管风险极低 [22] - 作为该战略的一部分，由于租户自2023年10月起未支付租金，公司决定出售Green Valley Medical Center，并在当季确认了约2640万美元的减值损失，该租户的未付租金是公司第四季度99.2%租金收取率中唯一的未收租金 [23][24] 资本结构与流动性 - 截至2023年12月31日，总未偿债务和净债务均为19亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre之比（杠杆率）为5.0倍 [10][27] - 截至2023年12月31日，循环信贷额度可用额度为9.096亿美元 [10][27] - 2026年前无重大债务到期 [2][27] - 截至2023年12月31日，普通股ATM发行计划剩余额度约为1.454亿美元 [10][28] - 2023年3月14日，董事会批准了1.5亿美元的普通股回购计划，但2023年未进行任何回购 [11] 股息与2024年指引 - 2023年宣布股息为每股1.12美元，较上年增长3.7% [12] - 2024年2月16日，董事会宣布季度股息为每股普通股及OP单位0.285美元，将于2024年4月15日或之前支付给2024年3月29日的登记持有人 [12][29] - 2024年，公司预计每股稀释后AFFO为1.41美元 [30] - 该指引基于以下关键假设：房地产投资额在3.5亿至7亿美元之间；房地产处置额在3亿至5亿美元之间；现金一般及行政费用总额在3200万至3400万美元之间 [31] 房地产投资组合概况 - 截至2023年12月31日，公司拥有796处分散化的净租赁商业物业，其中789处位于美国44个州，7处位于加拿大四个省，总计约3830万平方英尺可出租运营面积 [26] - 投资组合由220个不同的商业租户占用，单一租户占ABR的比例不超过4.1% [26] - 截至2023年12月31日，投资组合ABR加权平均租期为10.5年，ABR加权平均年最低租金涨幅为2.0% [26]