文章核心观点 - 普洛斯是全球最大物流REIT，虽处于增长行业且有租金增长潜力，但当前股价溢价过高，隐含资本化率低于10年期收益率，上行空间有限，股息收益率低于3%，因此将其评级从持有下调至卖出 [4][9][11] 公司概况 - 普洛斯是全球工业REIT，在四大洲20个国家拥有12亿平方英尺空间，市值1230亿美元，是排名紧随其后的10家竞争对手市值总和的三倍，也是仅有的两家获得A级评级的REIT之一 [1] - 公司在美国拥有7.97亿平方英尺、1094栋建筑、8020英亩土地；在欧洲拥有2.41亿平方英尺、3858栋建筑、2213英亩土地；在亚洲拥有1.11亿平方英尺、274栋建筑、98英亩土地；在美洲其他地区拥有8100万平方英尺、333栋建筑、1769英亩土地 [1] 过往评级与表现 - 自去年2月以来维持持有评级，主要基于23 - 24倍FFO的溢价估值，尽管FFO增长前景良好，但上行潜力不大，且股息率低至2.5%，难以跑赢市场 [3] - 自上次发文以来，普洛斯回报率为12%，而标准普尔500指数回报率为16%，表现不佳 [3] 公司增长潜力 - 受益于电商渗透率增加和库存提高，物流空间需求预计在本十年剩余时间至少实现两位数增长，而新物流空间供应因建筑和融资成本上升相对较低，美国约有30个月的库存，与历史平均水平一致，库存低于50个月往往会推动租金上涨 [5] - 最近一个季度续租租金提高74.1%（现金基础上为51.8%），过去12个月提高76.4%，若所有租约按市场租金重置，NOI几乎翻倍，预计每年同店NOI增长8 - 10%，未来三年市场租金每年增长约4 - 6% [6] 公司财务状况 - 净债务/EBITDA为4.9倍，大部分为固定利率债务（91%），加权平均剩余期限为9.4年，2024年和2025年近期到期债务分别仅为4亿美元和7亿美元，而年度NOI为57亿美元，加权平均利率为3% [8] 估值分析 - 股息提高10.3%至每股0.96美元，远期收益率为2.9%，派息率为69%，低于3%的股息收益率对REIT缺乏吸引力，投资者可能期望获得资本收益 [9] - 股价为每股133美元，对应24倍FFO，与历史平均水平一致，但历史P/FFO平均水平可能因不同利率环境而偏高，与同行比较意义不大 [9] - 2023年年度NOI为57亿美元，隐含资本化率低于4%，略低于当前4.3%的10年期收益率，负利差使股票处于危险境地，除非收益率迅速下降 [10]