文章核心观点 当前股市热衷于人工智能概念，但存在炒作风险，投资者需谨慎；科技虽发展迅速，但不应忽视人际互动价值；体验式资产有投资机会，如部分房地产投资信托基金（REITs）；对VICI Properties给予买入评级，对EPR Properties和Tanger Inc.给予卖出评级 [1][2][12][34][61][81] 人工智能与科技发展 - 当下股市热衷人工智能概念，能贴上人工智能标签的公司有机会获超额收益，但市场存在炒作，盲目投资可能适得其反 [1][2] - 科技发展迅速，21世纪不断涌现新技术，如虚拟现实在老年健康和儿童医疗方面有积极作用 [6][10][11] 体验式资产与投资机会 - 科技应增强而非取代人类体验，人际互动有诸多益处，部分REITs专注体验式资产投资 [12][13][17] - 体验式资产包括运动场馆、保龄球馆、赌场、高尔夫练习场、健身房等，疫情后人们积极参与并消费 [18][19] VICI Properties公司分析 - 该公司是2017年从凯撒娱乐破产案中剥离出来的标普500成分股公司，是大型上市净租赁REITs，市值约305亿美元 [22] - 专注体验式房地产投资，拥有大型优质博彩、酒店和娱乐资产组合，投资组合总面积1.27亿平方英尺，含93项体验式资产 [23][24] - 核心博彩资产位于美国和加拿大，包括凯撒宫拉斯维加斯、米高梅大酒店等标志性物业，拥有超6万间酒店客房、超500家零售店和约500家餐厅等 [25] - 非博彩体验式资产主要是2023年从Bowlero收购的38家保龄球馆，预计年租金3160万美元，覆盖17个州，面积160万平方英尺 [27][28] - 拥有投资级资产负债表，信用评级BBB -，债务指标良好，净杠杆率5.7倍，长期债务与资本比率42.02%，EBITDA与利息支出比率4.07倍 [30] - 自2019年以来，平均调整后运营资金（AFFO）增长率7.85%，平均股息增长率10.11%，预计2023年AFFO每股增长11% [32][33] - 股息收益率5.62%，2023年AFFO派息率74.88%，股价与AFFO比率13.65倍，低于平均AFFO倍数16.29倍，给予买入评级 [34] EPR Properties公司分析 - 是净租赁REITs，投资多元化体验式资产组合，包括电影院、餐饮娱乐场所、游乐园等，市值约32亿美元 [35][36] - 体验式投资组合总面积约1990万平方英尺，截至2023年第三季度末，除拟出售物业外，出租率99%，占年度EBITDAre约93% [36][37][38] - 还拥有或参股62家早教中心和9所私立学校，总面积130万平方英尺，除拟出售物业外，出租率100%，占年度EBITDAre约7% [39][40] - 无担保债务为投资级，信用评级BBB -（惠誉和标普全球）、Baa3（穆迪），资产负债表健康，净债务与调整后EBITDAre比率4.4倍，长期债务与资本比率55.18%，EBITDA与利息支出比率4.45倍 [42] - 债务99%无担保，100%固定利率或通过利率互换固定，加权平均利率4.3%，债务到期期限分布合理，2024年到期债务约1.37亿美元，加权平均到期期限4.5年 [43] - 2023年第三季度末，公司持有现金1.73亿美元，10亿美元循环信贷额度无未偿还余额 [44] - 自2014年以来，平均年度AFFO增长率2.39%，2023年股息低于2014年；2019年AFFO每股下降12%，2020年因疫情下降65%，股息削减约66.3% [48][49] - 2021年和2022年AFFO每股分别增长72%和50%，预计2023年AFFO每股5.25美元，2024年下降6%至4.91美元，2024年股息率预计3.33美元 [50][51][52] - 股票当前股息收益率7.82%，股价与AFFO比率8.11倍，低于平均AFFO倍数13.54倍，但因电影院行业不确定性大，建议投资者回避，给予卖出评级 [61] Tanger Inc.公司分析 - 是购物中心REITs，在美国20个州和加拿大拥有并运营高档奥特莱斯和露天零售购物中心组合，市值约31亿美元 [62][63] - 投资组合面积约1500万平方英尺，包括38个奥特莱斯中心、1个管理中心和1个露天购物中心，拥有超3000家店铺，由超700个品牌公司运营 [63] - 最大租户是The Gap，占年化基础租金（ABR）5.8%；第二大租户是SPARC Group，占ABR 3.9%；前25大租户占ABR 57.1%，占总可租赁面积（GLA）50.8%；2023年底，投资组合入住率97.3% [64][65][67] - 2023财年总营收4.644亿美元，高于2022财年的4.426亿美元；2023财年运营资金（FFO）2.184亿美元，即每股1.96美元，高于2022财年的2.015亿美元（每股1.83美元） [70][71] - 净债务与调整后EBITDAre比率从2022年的5.1倍升至5.8倍，利息覆盖率4.7倍，与2022年持平；加权平均利率3.5%，加权平均到期期限4.7年（含展期选项）；94%债务为固定利率，无担保信贷额度可用额度5.07亿美元，2026年前无重大债务到期 [72][73][74] - 2014 - 2019年AFFO每股基本持平，2019年下降13%，2020年因疫情下降35%；疫情后恢复增长，2021年和2022年AFFO每股均增长13%，2023年增长7%；预计2024年AFFO每股1.70美元，低于2014年的1.97美元和2018年的2.23美元 [75][76][77] - 2023年股息每股0.97美元，较十年前的0.945美元，过去10年平均年度股息增长率约0.35% [78] - 股票当前股息收益率3.63%，2023年AFFO派息率56.07%，股价与AFFO比率16.59倍，高于平均AFFO倍数13.80倍，且高于部分优质REITs，因估值过高，给予卖出评级 [79][80][81]