公司概况 - Blackstone Mortgage Trust（BXMT）是一家大型商业抵押贷款房地产投资信托，由全球最大的资产管理公司Blackstone（BX）进行外部管理[5] - BXMT拥有价值220亿美元的高级浮动利率贷款组合，这些贷款以机构质量资产为抵押，具有保守的平均64%贷款价值比率，为其提供了缓冲空间和下行保护[6] 财务表现 - 尽管书值下降，但自2013年成立以来，BXMT仍为股东带来了正面经济回报，每股书值仍高于成立时的水平[10] - BXMT的高股息率和浮动利率敞口已经抵消了从盈利角度看书值下降，2023年可分配收益每股创下历史新高，分红覆盖率达到123%[11] 风险评估 - BXMT的风险包括商业办公市场进一步恶化可能导致贷款违约增加，但非履行贷款并不意味着完全损失[12] - 尽管美国办公空置率目前较高，但过去在80年代和90年代也曾达到这一水平，未来由于高利率导致的较少投机性建设和混合工作环境需求的正常化，应该会导致新的平衡[14] 估值分析 - BXMT目前的价格为19.66美元，相对于每股25.16美元的账面价值，其价格/账面价值仅为0.78倍，是过去10年中最低的水平之一[16] - 市场已经充分考虑了BXMT的下行风险，忽略了当前利率环境下更高盈利能力和商业贷款和办公空置率稳定的上行潜力，因此0.9倍的价格/账面价值被视为合理目标[18] 综合评价 - 总体而言，尽管商业办公空间存在挑战，但BXMT通过在过去一年中进一步降低风险，将资产分配到更稳定的领域，如多户和工业，似乎处于有利位置，具有良好的风险评级、流动性和强劲的分红覆盖率[19]