文章核心观点 - EPR Properties是投资组合中最大的REIT头寸，因其基本面特征良好、Q4财报强劲，是有吸引力的投资选择，值得买入 [1][3][17] 公司概况 - EPR是传统REIT，专注娱乐地产，93%资产位于体验式房地产领域，涵盖剧院、餐饮娱乐和滑雪度假村等，7%为教育板块且将逐渐非核心化 [4][5][6] - 剧院子类别占比将因多元化目的逐渐缩小，增量资本分配将倾向目前占比较小的子类别，如博彩、体验式住宿 [7] 运营表现 - 疫情和高利率环境下需求（入住率）保持强劲，虽疫情期间有轻微下降但属例外，租金收取波动与特殊情况有关，多数递延租金已收回 [8] - 租户组合良好、财务状况健康，总投资组合覆盖率达2.2倍，优于疫情和加息前，通过资产剥离、租户更替和并购提升 [9][10] - 加权平均租赁期限约13年，通过长期合同和轻微租金上调降低租赁风险，为并购提供稳定性 [11] 财务状况 - 2023年AFFO指标较上一年大幅改善，关键驱动因素与提升投资组合覆盖率的因素相似，每股AFFO接近两位数增长体现资产质量和需求 [12] - 2023年末关键财务指标显示财务状况良好，固定费用覆盖率3.2倍、债务偿还覆盖率3.8倍、净债务与调整后EBITDAre比率5.3倍、净债务与总资产比率39% [13] - 2024年到期借款极少，2025年需再融资约3亿美元，相比每年约4亿美元的AFFO产生量不算大，有时间等待SOFR下降以降低新贷款利息成本 [13][14] 投资亮点 - 具有约8%的月度股息收益率、保守的FFO派息率，资产处于有增长动力的行业，Q4财报强劲，增强投资吸引力 [2][3] - P/FFO为8.5倍，股息收益率约8%，由约70%的AFFO派息支撑，资产组合多元化、租户财务健康，投资极具吸引力 [17]