文章核心观点 - 公司最初基于估值过高对美国房屋4租赁公司（AMH）给出卖出评级，虽其Q4财报表现良好，但仍是最缺乏价格吸引力的单户租赁（SFR）运营商，不过因其资本成本降低带来积极反身性，将评级上调至谨慎持有 [2] 收益更新 - 本季度AMH收购活动基本暂停，全资投资组合环比增长约0.4%，合资投资组合增长约1.4% [3] - 平均月租金环比增长约1.2%，入住率略有下降，租赁利差和周转率持续正常化但仍具吸引力 [3] - 核心收入与平均月租金同步增长，环比增长约1.2%，同店核心收入环比基本持平，总收入和同店净营业收入（NOI）分别增长约5%和4%，利润率提高200个基点 [4] - 每股基金运营资金（FFO）、核心FFO和调整后FFO显著改善，分别增长约5%、4%和10%，季度结束后股息提高约18%至每年约1.04美元，暗示Q4调整后FFO派息率约为67% [5] 2024年指引 - 2024年核心FFO每股指引在1.70 - 1.76美元之间，与此前卖方预测的约1.74美元相符，同店NOI增长指引为3 - 5%，低于市场普遍预期的超6%，主要因预期收入增长较低和费用增长高于预期 [7] 估值 - AMH的2024年预期核心FFO每股倍数为21.3倍，过去12个月调整后FFO倍数为25.0倍，股息上调后收益率约为2.8%，基于净资产价值（NAV）估计，其交易溢价约为33%，隐含资本化率约为4.9% [8] - NAV估计基于6%的资本化率和预计约2.41亿美元的下一年NOI（同比增长约6%），与上次报告相比，估值因稀释后单位数量增加而显著恶化 [9] - AMH的高估值可能支持其股价，因其意味着较低的股权成本，更多股权融资交易具有增值性，形成良性循环 [9] - Q4通过自动上架发行（ATM）计划发行约280万股，将加入标准普尔400中型股指数，可能推动技术性买盘增加，上月发行6亿美元利率为5.5%的绿色债券，有助于降低债务成本，市场对SFR的积极情绪、指数纳入和绿色融资将支持高估值倍数和较低债务成本，使公司能够增值性地为增长提供资金 [10] 结论 - 虽看好SFR租赁动态，但市场已出现正常化早期迹象，公司指引与市场预期背离令人担忧，作为公开市场中最昂贵的SFR运营商，AMH当前价格缺乏吸引力，若选择更倾向Invitation，不过其他行业有更具吸引力的机会，因此将AMH评级上调至谨慎持有 [11]