文章核心观点 - EPR Properties是唯一真正多元化的体验式REIT，当前估值有吸引力，有增长潜力，公司正推进业务多元化，降低影院业务占比，同时在其他体验式领域寻找机会 [4][5] 公司业务概况 - EPR Properties是专注于体验式物业的REIT，业务涵盖电影、滑雪、景点、博物馆等，租户支付租金能力强，租金覆盖率高于疫情前 [4] 投资亮点 - 是唯一纯粹的体验式REIT [6] - 估值有吸引力，交易倍数较历史水平有较大折扣，股息率达8%，预计今年有3%-4%的增长，有望实现两位数的总股东回报率 [4][5] - 业务增长相对同行表现突出 [9] 租金相关情况 - 已收回1.5亿美元递延租金，体现了租户实力和投资组合的优势，2024年租金故事将更清晰，预计今年仅有每股0.01美元的非当期递延租金回收 [11][12][13] - 与Regal的交易中，不仅提高了基础租金约400万美元，还增加了百分比租金，预计2024年将额外获得380万美元的百分比租金收入 [15][18] 影院业务情况 - 影院覆盖率回到1.7倍，与疫情前水平相当，尽管票房收入远低于2019年水平 [20] - 计划降低影院业务敞口，目标是将影院业务在整体收益中的占比降至15%或以下，目前影院业务占比为37%，预计今年降至35%-36%，疫情前为40% [22][30][31] - 已出售部分Regal影院，获得约4000万美元收益，还有8家待售，其中2家有非约束性意向书，1家有购买销售协议 [23][26] - 对AMC租赁业务有信心，2020年对AMC租赁进行了重组，认为其租赁结构强于Regal，希望AMC清理资产负债表 [27][28] 非影院业务情况 - 2022 - 2023年，除博彩业务外，其他非影院业务板块均有增长，看好健身与 wellness、餐饮娱乐和景点等领域 [36] - 在健身与 wellness领域，已开展多个项目，如攀岩馆、温泉度假村等，这些项目客户粘性高，有较长运营历史和良好市场表现 [36][37][39] 业务合作与交易 - 为租户提供增长资本，通过建立长期关系获取交易机会，交易多为5000万 - 1亿美元的非公开市场交易 [42][43] - 2024年计划投资2 - 3亿美元，其中1.4亿美元为现有交易的结转支出，与Andretti Karting的交易预计支出2000 - 2500万美元，大部分投资来自现有关系 [48][51] 财务状况 - 年末手头有7800万美元现金，10亿美元信贷额度未动用，但考虑杠杆和资产负债表，需等待资本成本改善以增加投资 [55] - 去年自由现金流约1.7亿美元，今年预计超1亿美元，派息率约70%或更低 [56] - 杠杆目标为债务与EBITDA比率维持在5 - 5.6倍，计划年初和年末均保持在较低的5倍水平 [57] 资产处置与投资策略 - 计划退出教育平台业务，该业务有70处物业，由8个运营商运营，全部出租，预计该类资产交易的资本化率为7% - 7.5% [59][61] - 已出售两个泰坦尼克号展览或博物馆，获得约4500万美元收益，处置收益率为6%，处置是因收益率有吸引力 [72][73] - 与Escape Theaters达成协议，获得250万美元终止费，并签订百分比租金协议，还出售了两家Alamo Drafthouses影院 [76][78] - 若资本成本更有吸引力，看好博彩行业，希望增加该领域的投资敞口 [80] 行业展望 - 预计2025年净租赁行业同店有机增长率约为1.5% [81] - 预计未来一年该行业上市公司数量将减少 [83] - 公司目前执行买入、重建和出售策略，认为在当前资本有限情况下，买入和重建能带来最佳回报 [84]