文章核心观点 - 尽管过去一年卡姆登房地产信托公司（Camden Property Trust）股价表现不佳，但分析师仍看好其长期潜力，目标价为105美元，预计总回报率约11%，认为当前低迷是暂时的，长期租赁趋势向好 [1][22] 公司业绩表现 - 第四季度资金运营（FFO）为1.73美元，与市场共识相符；全年核心FFO为6.82美元，较2022年增长4.6% [2] - 第四季度物业收入增长1200万美元至3.88亿美元，物业费用增长900万美元（超7%），利率上升使利息支出增加300万美元 [2] - 第四季度同物业租金同比增长2.8%，低于全年6.6%的增长率；环比增长0.1%，第一季度可能为负 [3] - 第四季度入住率为94.9%，低于第三季度的95.5%，预计2024年第一季度持平；第四季度坏账率下降40个基点至略高于1% [4] 公司经营策略与现状 - 2月加大营销和激励措施以提高空置超30天单元的入住率，目前以低租金换高入住率；不同市场表现有差异，奥斯汀因新供应租金疲软，优惠期达3个月 [5] - 全年目标核心FFO为6.59 - 6.89美元，预计同物业收入增长0.5 - 2.5%，加州表现出色，奥斯汀和奥兰多等新建设多的市场滞后；费用预计上涨约4.5%，净营业收入持平 [6] - 运营费用受通胀滞后影响，保险占费用7.5%，预计2024年上涨18%；排除保险，运营费用增长3.4%，仍超租金增长 [7] - 受德州立法影响，物业税仅上涨3%，整体增长2.2%；若2024年年中后租金不再下降，今年将是运营利润率最低点 [8] 行业环境与挑战 - 2021 - 2022年租金大幅增长，2023年初延续，过去一年租金下降约1%；租金增长使开发商增加建设，2024年大量公寓完工，导致奥斯汀和奥兰多等市场供应过剩、租金下降 [9][11] - 阳光地带市场此前引领租赁牛市，如今因建设增加成为落后者；北加州等疫情后租金疲软地区因供应少表现较好 [13] 公司优势与前景 - 租户周转率从37%降至34%，续租率通常高于新租率；高房贷利率使租房更具吸引力，公司租户平均年龄31岁，平均收入12.2万美元，租金收入比19%，低于购房成本 [10] - 美国市场因2010年代建设不足，住房短缺约400万套，长期来看房东有定价权；公司主要位于阳光地带增长市场，加州业务预计带来超2.5%的收入增长 [15][17] - 公司谨慎扩张，2024年目标收购2.5亿美元、开发启动1.5亿美元，销售3.65亿美元，净扩张3500万美元；债务结构良好，降低高利率风险 [18] - 第四季度股息提高3%至1.03美元，股息覆盖率约1.6 - 1.65倍，即使在低迷市场也能支持年度增长 [19] - 与同行相比，公司FFO收益率处于较低水平，认为应与中美洲公司（MAA）有相似估值；阳光地带房地产投资信托基金（REITs）相对传统企业有折扣，长期人口趋势有利，存在投资机会 [20][21]