投资组合调整 - 近期买入博石净租赁公司 同时卖出Universal Health Realty Income Trust 因后者风险回报比不再具吸引力[1] - 该调整为防御性策略 旨在应对2024年利率削减预期被市场消化后的环境[1] - 曾考虑投资Realty Income 但该公司在经历大幅上涨后已被下调至持有评级 尽管股价回调提供了更好的入场机会[1] 选择BNL而非Realty Income的理由 - BNL在三重净租赁领域规模可观 但投资者认知度较低[4][5] - BNL投资组合以工业地产为主 这与主要遵循零售模式的三重净租赁同行形成差异[8] - 工业地产敞口被视为优势 即使在下一轮经济衰退中 回岸趋势也将持续支撑该类资产需求[10] - BNL的加权平均租赁期更具优势 Realty Income近期到期的租约数量显著更高[11] - BNL的运营资金乘数为10倍 低于Realty Income的12.5倍 在低回报环境中可能成为差异化因素[12] - BNL的股价相对于共识净资产价值有22%的折价 而Realty Income的折价约为7%[14][15] - 在低总回报环境下 BNL高达7.62%的股息收益率更具吸引力[16] BNL的潜在风险 - BNL的信贷指标优秀 拥有BBB评级 足以执行其计划[17] - Realty Income在杠杆率方面略高 但其拥有A-或更高的优越信用评级作为平衡[18] - Realty Income的债务加权平均到期期限优于BNL 因此在该领域略有优势[19] - BNL的主要风险在于其股价相对于净资产价值的深度折价 这可能阻碍其通过发行股票进行融资[20] - 内部留存资金在支付股息后非常有限 难以推动新收购 BNL投资者可能需满足于股息收益 直至市场对其重新估值[21]