行业观点 - 当前是熊市中购买房地产投资信托基金（REITs）的最佳时机，因利率前景更有利，已避免最坏情况且有短期催化剂，FedWatch工具预测未来一年有99.9%的宽松概率，预计一年内利率降低超100个基点 [1][5] - 尽管如此，REITs平均仍下跌超25%，多数REITs现金流增长5 - 10%和/或通过去杠杆创造价值，估值比看起来更低 [6] 公司分析 - 冠城国际（Crown Castle，CCI） - 历史上CCI作为大型投资级、蓝筹声誉、增长前景好且业绩出色的REIT，通常以约25倍FFO和2 - 3%的低股息率交易 [6][7] - 近年来利率飙升和租户问题致其股价暴跌，目前仅以14倍FFO和近6%的股息率定价 [8] - 利率预计短期内回落，将使CCI等高收益REIT更具吸引力；租户问题是暂时的，管理层预计2026年恢复7 - 8%的历史增长率，将成为股价催化剂 [10] - 若CCI股息率重定价至4%，股价将有40%的上涨空间；若未能重定价，可能采取战略举措，如出售部分业务部门，激进投资者埃利奥特会促使管理层为股东释放价值 [12][13] 公司分析 - UDR（UDR） - 黑石集团近期收购Tricon Residential，预计2024年更活跃，因其认为REITs相对于房地产公允价值有较大折扣，其偏好住宅和工业地产领域，目前住宅REITs仍大幅折价 [14][15] - UDR目前较净资产价值估计折价35%，隐含资本化率在6%以上，而在私人市场以5%以下的价格获取其资产会很划算 [16] - 公寓REITs价格便宜是因利率飙升和当前供应过剩致租金停滞，但建筑成本和利率上升使新建筑活动放缓，未来租金增长将加速 [17][18] - UDR可能是下一个被收购对象，收购可能为股东带来约30%的上涨空间，同时可获得近5%的股息收益率，公司还通过收购新社区创造价值 [20]