文章核心观点 - 卡姆登房地产信托公司是一家优质REIT，但因主要市场供应过剩，可能面临多年表现不佳，建议对其股票评级为持有 [1][34][35] 公司概况 - 公司是标普500成分股REIT，主要聚焦预计就业和人口增长较高地区的公寓，目标客户为高收入租户，平均月租金1994美元，高于全国平均的1372美元 [2] - 公司注重品质，致力于用高品质建筑、一流维护团队和技术人员取悦客户 [3] - 租户2023年家庭年收入中位数为67521美元，公司专注于为中高收入人群提供高品质公寓 [4] 租赁情况 - 公司平均租约期限14个月，采用交错管理方式，考虑季节变化避免公寓长期空置，2023年和2022年平均入住率分别为95%和96% [5] - 短期租约使公司易受市场租金下降影响，租金收入受市场租金下降影响比长期租约更快 [6][7] 人力资本优势 - 公司在人力资本方面优势明显，2023年在《财富》杂志“最佳雇主”榜单中排名第33，过去16年都位列前100 [9] - 良好的员工关系可能带来较低的员工流动率、更高的生产率和更少的法律成本 [10] - 盖洛普研究显示，不开心和倦怠的员工给全球和美国经济带来巨大损失，公司的人力资本护城河有望维持或扩大 [11] 股息情况 - 公司股息支付有保障，每股运营资金9.086美元，每股年股息4.00美元，仅需44%的运营资金支付股息，但股息收益率缺乏吸引力，落后于行业 [12] - 公司股息政策保守，选择更安全的股息而非更高的股息，运营资金低于行业中位数18.67% [13][14] 债务情况 - 公司债务管理符合财政保守原则，净长期债务34.56亿美元，财务杠杆为0.768且保持稳定，债务比率也呈稳定趋势 [19] - 惠誉对公司债务评级为A-，展望稳定，公司债务前景积极稳定 [20][21] 市场表现与供应过剩问题 - 2018 - 2019年公司股票表现与标普500指数相似，2020年REITs集体受挫，2021年公司股票跑赢标普500指数，之后开始落后 [23] - 2021年公寓需求创历史新高引发建设热潮，市场新增100万套公寓，2025年还将有100万套入市，公司面临主要产品经济供应过剩问题 [24] - 公司一些主要市场如达拉斯、凤凰城等将面临更严重的公寓供应过剩，这些市场业务占比达58.6% [25] - 供应过剩情况可能持续到2026年，2025年现有租约收入将受影响，若供应过剩严重，8.255亿美元收入将受冲击 [27][28] 人口迁移因素 - 公司预计未来几年主要市场的人口迁移将有助于抵消供应过剩，但估计未考虑社会经济标准，可能存在估计错误、迁移人数少和移民负担不起公寓租金等问题 [30][32] - 尽管供应过剩更确定，但部分建筑项目可能暂停或未完成，对公司稍有积极影响 [33]