文章核心观点 - 文章通过分享个人在商业地产投资和2008年金融危机中的失败经历，总结出避免投资失误的关键教训 [5][9] - 强调投资应基于公司基本面等可知因素，而非试图预测未来宏观事件，并指出这是可避免的错误 [14][15] - 在当前市场环境下，重点介绍三家不受关注但具有潜力的房地产投资信托基金 [17] 投资教训总结 - 首要错误是认为市场繁荣会永不结束，缺乏对经济下行周期的准备 [5][9] - 错误之二是在个人消费上过度支出，未能建立足够的财务安全网 [7][8] - 错误之三是投资组合严重缺乏多元化，导致在市场崩溃时遭受重创 [9] - 错误之四是仅基于对未来的预期买卖股票，而非可知的公司基本面因素 [14] Broadstone Net Lease, Inc. (BNL) 分析 - 公司为专注于工业地产的净租赁REIT，市值约29.1亿美元，拥有796处净租赁物业 [18][19] - 投资组合按年化基本租金计算，工业地产占比52%，医疗保健占18%，餐厅占13%，零售占11%，办公占6% [21][22][23] - 2023年总收入为4.429亿美元，核心FFO为2.989亿美元，AFFO为2.777亿美元，较2022年均有所增长 [24] - 公司计划出售部分医疗保健资产，完成后该板块占比将降至约7.5% [25][26] - 股息收益率为7.70%，2023年AFFO支付率为79.43%，当前P/AFFO为10.48倍 [28][29] Highwoods Properties, Inc. (HIW) 分析 - 公司为专注于美国阳光地带办公市场的REIT，市值约26亿美元，物业面积2850万平方英尺 [30] - 投资组合主要位于高增长市场，按NOI计算，罗利占23.6%，纳什维尔占21.8%，亚特兰大占15.6%，夏洛特占11.8% [31][32] - 2023年末整体出租率为88.9%，2023年总收入为8.34亿美元，但FFO每股下降4.96%至3.83美元 [32][34][35] - 2024年FFO每股指引中值为3.55美元，预期下降约7.3%，股息收益率为8.06% [36][40] - 当前P/AFFO为10.43倍，远低于其平均20.74倍的AFFO倍数 [40] Crown Castle Inc. (CCI) 分析 - 公司为美国通信基础设施REIT，拥有超过4万座通信塔、约11.5万个小型基站和约9万英里光纤线路 [41] - 2023年站点租赁收入为65亿美元，同比增长4%，AFFO为33亿美元，AFFO每股为7.55美元 [49][50] - 2024年AFFO每股指引中值为6.91美元，预期下降约8.4%，主要租户为T-Mobile、Verizon和AT&T，合计占站点租赁收入的75% [48][51] - 平均每座通信塔拥有2.5个租户，租户数量增加能显著提升资产收益率 [46][47] - 股息收益率为5.54%，当前P/AFFO为15.19倍，低于其平均20.85倍的AFFO倍数 [55]