文章核心观点 - 房地产市场因多数房主锁定低利率不愿卖房，导致市场上房屋供应不足且价格高，普通人购房困难，但投资者可通过特定公司从当前市场状况中获利，推荐NLY和GHI两家公司 [2][3][4] 房地产市场现状 - 多数房主在疫情期间锁定低利率，当前利率大幅上升，房主不愿卖房，导致市场上房屋供应不足且价格高，普通人难以承受 [2] - 人们有购房需求，但因利率和通胀导致的生活成本上升，难以负担现有房源 [3] NLY公司情况 财务表现 - 第四季度可分配收益为0.68美元，高于上一季度的0.66美元，账面价值升至19.44美元，1月账面价值约上涨2%，当前账面价值约为19.80美元，股价较有形账面价值约有5%的折扣 [5] 业务策略 - 第四季度专注于提高债券票面利率，主要投资30年期抵押贷款，约47%的机构抵押贷款支持证券（MBS）票面利率为5%或更高，而2022年底该比例仅为37% [5][6] - 倾向于购买“指定”贷款池以获取更高票面利率，虽通常需支付溢价，但可降低提前还款可能性 [7] 应对利率挑战 - 收益率曲线已倒挂1.5年，是20世纪80年代以来最长的一次，对机构房地产投资信托（mREIT）业务模式构成挑战，NLY主要依靠利率互换进行对冲，融资成本上升速度慢于所获票面利率 [8][9] - 剩余利率互换合约平均期限超过5年，约36%将在3年内到期，平均到期时间为1.23年，随着美联储预计今年开始降息，2024年利息费用上升趋势将更温和 [9][10][11] 杠杆策略 - 目前杠杆率为5.7倍，远低于历史平均水平，首席执行官表示，若利率下降、无量化紧缩且全球局势稳定，公司将提高杠杆率，但目前市场不确定性高，公司持谨慎态度，有足够资金在条件合适时进行投资 [12][14] GHI公司情况 业务模式 - 是一家发行K - 1表格的合伙企业，涉足投资抵押收入债券和开发多户住宅物业两项业务，开发业务弥补了债券基金业务的不足，管理层宣布2024年第一季度将额外发放0.07美元的补充股息 [15] 财务状况 - 全年净收入为2.07美元，可分配现金（CAD）为1.93美元，轻松覆盖了每股1.69美元的股息分配，第四季度出售了最后一处运营物业，简化了业务 [16] 抵押收入债券业务 - 是基于利差的投资，通过投资付息债券并借款获利，资本投入增加，生息资产从10.5亿美元增至12.8亿美元，但较高的利息费用限制了利润增长，净利息利差收益约提高了8.7% [17][18] - 使用多种对冲工具，整体受益于利率下降，每50个基点的利率变化将影响每股净利息收入约0.01美元，目前仅有一笔不良贷款，占投资组合的0.1%，预计利率下降时该业务表现将改善，债券利息联邦免税，投资者可通过合伙结构享受该优惠 [19][21][23] 开发业务 - 此前主要通过“Vantage JV”合资企业参与开发，作为资本提供者获得优先股权，在项目现金流为正和出售时获利，收益波动较大，因此管理层采用发放“补充股息”而非提高常规股息的方式 [24][25] - 2023年销售虽低于2022年，但仍提供了可观回报，目前有四个已完工物业可在今年出售，另有五个在建和四个规划中的物业，还拓展了两个类似业务的合资企业 [27][28] 业务展望 - 过去几年，公司两项业务通常只有一项表现出色，预计今年下半年利率下降将改善抵押收入债券业务，房地产价格虽疲软，但公司项目储备增加，2024 - 2025年两项业务有望同时表现优异 [29][30][31] 投资偏好与结论 - 倾向于作为债务持有者投资房地产市场，避免参与房屋建设或发放新抵押贷款的公司，看好NLY持有大量抵押贷款获利的能力，以及GHI参与经济适用房建设、享受税收优惠并通过开发多户住宅获利的模式，长期持有此类投资可提供稳定的退休收入 [32][33][34]