文章核心观点 - 公司业务在疫情后反弹，虽高利率环境增加成本，但股票估值过度悲观，为投资者提供收益和增长机会，还为收益型投资者提供增强收益策略 [1] 公司投资组合 - 投资组合含359处房产，总投资68亿美元，体验式投资占93%，教育投资组合100%出租，非核心投资组合或为潜在流动性来源 [2] - 公司37%的投资集中于受疫情重创的影院行业，但影院覆盖率达1.7倍，非影院覆盖率为2.6倍，总投资组合覆盖率为2.2倍 [3][4] - 长期来看，公司希望将影院投资占比降至15%，影院通过增加餐饮消费抵消票房下滑影响 [4] 公司投资与处置情况 - 2023年四季度投资1.339亿美元，全年投资2.694亿美元，均投向体验式投资组合；三季度因Xscape影院重组计提2090万美元减值 [5] - 2023年四季度出售多处不良资产，四季度净收益2220万美元，全年收益5720万美元；年末后又出售部分资产，泰坦尼克博物馆出售获4500万美元净收益和1700万美元收益 [6][7][8] - 2023年四季度收购第二家攀岩馆，年末完成卡丁车场建设融资，总承诺金额3500万美元，资本化率超8% [8] 行业与公司业绩表现 - 2023年票房收入89亿美元，同比增长21%，四季度为19亿美元；预计2024年票房收入80 - 84亿美元，2025年达90 - 100亿美元 [9] - 2023年公司餐饮娱乐投资组合收入增长超5%，息税折旧摊销前租金前利润增长6%；文化投资组合收入和客流量增加；体验式酒店投资组合收入和息税折旧摊销前租金前利润同比增长；教育投资组合各方面同比增长 [10][11] 公司财务状况 - 2023年末总债务28亿美元，加权平均利率4.3%，加权平均债务期限4.25年，2024年到期债务1.366亿美元，计划用信贷额度偿还 [12] - 流动性强，无限制现金7810万美元，10亿美元循环信贷额度无余额；净债务与总资产比率39%，债务偿付覆盖率3.8倍，季度净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率5.3倍；2023年调整后运营资金派息率71% [12] - 2023年四季度完成7700万美元可转换抵押贷款融资，可选择转换为传统售后回租结构，还包括4710万美元未来项目融资承诺 [13] - 2023年四季度调整后运营资金每股1.18美元，调整后运营资金每股1.16美元，均低于上年；已收回超1.5亿美元疫情相关递延款项，剩余1200万美元与两个租户有关 [14] 公司风险与应对 - 最大风险是类似新冠疫情封锁事件，AMC破产或影响股价，但公司在以往破产程序中表现良好，与AMC有强大主租赁协议 [15] - 多元化投资可能导致不良投资，因部分体验式资产可能只是一时潮流 [15] 公司展望与投资建议 - 2024年公司预计运营资金在4.76 - 4.96美元之间，计划投资2 - 3亿美元，处置5000 - 7500万美元资产，融资主要使用手头现金 [16] - 2024年一般及行政费用预计在5200 - 5500万美元之间，调整后运营资金将增长3.2% [16] - 公司当前股价41.35美元，2024年运营资金倍数为8.52倍，运营资金收益率11.7%，股息收益率约8%，总股东回报率达两位数 [17] - 长期来看，公司估值有望提升至11 - 13倍运营资金，股价合理价值在53 - 63美元之间；收益型投资者可采用备兑看涨期权策略 [17] - 若利率下降，房地产资产将受益，当前投资该行业具有机会主义 [18]