文章核心观点 - 卡姆登房地产信托公司因公寓供应增加导致租赁利差疲软，预计核心运营资金每股收益降低、同店净营业收入持平，虽面临挑战但也存在投资机会 [1][14] 同店净营业收入 - 2021年第三季度租赁利差大，但同店净营业收入不高 [2] - 2022年各项数据强劲，但第三、四季度租赁利差下降速度远快于同店净营业收入 [3] 运营资金指标变化 - 核心运营资金调整幅度较小，公司调整合理 [5][6] 利息支出 - 公司预计2024年核心运营资金每股收益略降，但利息支出将从2023年的1.334亿美元降至2024年指引中点的1.26亿美元，约每股0.067美元 [7] - 公司预计2024年平均债务余额减少1.85亿美元以降低利息支出，且预计资本化利息同比下降，2024年到期债务2.9亿美元，2025年为0，债务杠杆较低 [7][8] - 84.8%的债务为固定利率，利率下降影响较小 [9] 估值 - 截至2024年3月7日，股价98.48美元，是2024年调整后运营资金共识估计值5.84美元的16.86倍，低于平均倍数 [10] - 股价常先于资产净值变动，若利率稳定或下降，资产净值可能企稳，当前股价较资产净值折价较大有吸引力 [13] 总结 - 公司面临租赁利差疲软逆风，预计持续约2年，同店净营业收入约为0%，2025年后逆风将迅速减弱并转为顺风 [14] - 2024年核心运营资金每股收益预计略降，2025年表现较弱，股息收益率4.2%，由调整后运营资金轻松覆盖 [15] - 牛市论点一是利率下降降低资本化率、提升资产净值，二是几年后供应逆风转为顺风，后者更具确定性 [16] 潜在目标调整 - 结果符合预期倾向维持目标不变，利率下降为目标带来积极影响，缺乏短期积极催化剂且存在负面情绪风险，预计目标调整幅度较小 [17][18][19]