投资策略 - 投资暂时被低估的高质量公司尤其是高股息率股票可能带来优异回报 [1] - 当前REITs和收益型股票普遍交易于52周低点而大盘指数接近历史高点 [2] Broadstone Net Lease (BNL) 概况 - 公司是自管理的新上市净租赁REIT拥有796处物业分布于44个美国州和加拿大4省 [5] - 加权平均租约期限达10.5年与同业相当94%租户提供财务报告便于风险管控 [6] - 工业地产占比52%构成租金主力医疗(18%)、餐饮(13%)、零售(11%)和办公(6%)为补充 [7] 运营指标 - 2023年Q4出租率维持99.4%与Realty Income等优质REIT持平 [8] - 当季完成6400万美元工业/餐饮地产收购加权平均资本化率达7.5% [9] - 通过1650万美元资产处置实现80个基点的资本再投资利差 [9] 资产重组计划 - 计划12个月内将医疗地产占比从18%降至7.5%工业地产占比从51.5%提升至57.9% [12] - 已确定出售75处医疗资产(占ABR11%)其中37处Q1签约剩余计划年内完成 [11] 财务健康度 - 获BBB/Baa2评级流动性达9.29亿美元净负债/EBITDAre为5.0倍固定费用覆盖率达4.5倍 [15] - 2025年前到期债务极少股息支付率77%保留部分资金支持增长 [16] 估值分析 - 当前股价15.44美元远期P/FFO 10.4倍低于同业WPC的11.9倍和历史均值13.95倍 [17] - 7.4%股息率显著高于Realty Income等同行且组合内含2%租金年增幅 [18] 行业环境 - 美联储预期降息可能降低债务融资成本支持新收购 [14] - 市场对收益型股票偏好不足导致估值折价 [18]