文章核心观点 - 公共房地产投资信托基金（REIT）在资本配置、物业维护等方面优于私募股权所有者，有望在当前市场环境下获得市场份额，实现规模增长 [3][13][19] 房地产资本配置策略 - 公共REIT需根据资本成本、收购和开发收益率以及房地产周期采用不同资本配置策略，维护资本支出常被忽视 [1] - 维护资本支出用于维持物业并减少过时，涵盖更换大型电器、屋顶等，常因现金支出而被推迟 [2] 公共REIT特点及优势 - 公共REIT因资本获取和可用性以及对长期总回报的关注，有较高维护资本支出预算，很少忽视物业维护，能为租户提供更好体验，降低投资者回报下行风险，还可在其他房东资金受限时期获取市场份额并低价收购物业 [3] - 公共REIT是精明的资本配置者，交易市场火热时倾向净卖出，市场冻结时可低价收购，其资本获取优势和低杠杆使其在利率上升时吸引租户并收购困境业主物业 [16] - 2024 - 2025年公共REIT预计提高维护资本支出预算，等待交易市场开放以进行增值收购，如多户住宅REIT预计在这两年将净营业收入的16.7%用于维护资本支出，之后回归历史平均水平 [17][18] 私募股权资本配置模式问题 - 私募股权基金一般合伙人（GP）为追求最高内部收益率（IRR），倾向投入最少资本并尽可能推迟维护资本支出，这可能影响物业入住率和租金 [4][5] - 高杠杆吸引了缺乏经验的私募股权资金甚至不良行为者，市场高峰期购入物业的私募股权所有者面临维护资本支出延迟、净营业收入下降、资本获取受限、利息支出上升和价格低于预期等问题 [9] 案例分析 - Tides Equities采用低价债务购买B级公寓策略，前期因低成本杠杆和资本化率下降获得高回报，但随着利率上升和高成本可变利率债务增加，股权投资者可能损失全部资金，且物业平均入住率低，存在承包商和供应商留置权，推测是维护延迟导致市场份额流失 [10][11] - 公共多户住宅REIT截至2023年12月31日平均入住率为95.7%，远高于Tides Equities，且公共REIT平均维护资本支出预算远高于私募交易手册假设 [13] - 西蒙房地产集团（SPG）和波士顿地产（BXP）等公共REIT在租赁和入住率方面表现优于全国平均水平，因其有能力为维护资本支出提供资金 [15] 市场趋势与展望 - 2023 - 2024年利率上升使REIT有望像2008 - 2009年一样获得市场份额，2024年末和2025年公共REIT有机会利用市场困境进行收购，当前利率环境和政府态度不利于高负债业主，REIT债务比率和股息支付率接近历史低点，有更多自由现金流 [19][21][22] - 2024年Chilton REIT预测中的部分内容已初见端倪，如预测至少三次REIT首次公开募股已实现一次，REIT有望将投资组合规模扩大20%以上 [23]