文章核心观点 - 自存仓行业供应过剩，租金下降，行业面临困境，Extra Space Storage公司因高估值、高价并购及处于供应过剩市场，是做空的理想候选股，股价可能下跌约30%至公允价值 [1][2][34] 自存仓行业现状 - 自存仓供应严重过剩，街道租金较2022年峰值下降超30%，更多供应还在计划中，将进一步压低租金 [1] - 行业入住率从96%降至90%，3月租金环比下降2%，预示租赁旺季不佳 [9][10] - 过去36个月自存仓供应增加约8.5%，2024年和2025年初还将有近4%的现有供应交付 [16][17] 行业经营模式及问题 - 自存仓企业先提供低价吸引客户，入住后大幅提高租金，REITs此做法更为激进，虽提高利润率和FFO、AFFO，但可持续性存疑 [3][6][7] - 目前当前租金与要价差距大，可能引发租户搬离，且新开发物业租金低，冲击现有高租金模式 [8][9][19] 行业需求变化 - 疫情期间自存仓需求激增，2021年和2022年上半年NOI增长超20%，但需求非永久性，现需求迅速回落 [14] - 自存仓需求受事件驱动，此次供应过剩能否被完全消化不确定，长期可能面临高空置率和租金下调 [15][21] 行业估值情况 - 自存仓REITs交易的AFFO倍数过高，EXR和PSA达18倍左右，而EXR预计FFO和AFFO每股下降，存在明显高估 [22][23][24] EXR适合做空原因 - 高估值，交易价格相对于REIT指数有显著溢价，且增长为负 [22][23] - 2023年初高价收购Life Storage，时机不佳 [28][29] - 业务集中在供应过剩最严重的子市场，如迈阿密、旧金山等，收入受影响大 [31][32][33] 做空成功或失败的关键指标 - 现有客户租金增长放缓是做空论点成立的关键指标，FFO和AFFO每股应下降，同店NOI应为负 [36][37] - 若同店NOI持续为正，可能表明做空论点失败 [37]