文章核心观点 投资应避免盲目跟风，要深入研究、了解投资对象，同时分析了Global Net Lease、EPR Properties和Annaly Capital Management三家公司的情况并给出评级建议 [5][11][28] Global Net Lease - 公司是房地产投资信托，收购全球商业地产，专注售后回租交易，租户超800个，涉及94个行业 [14][16] - 去年9月与Necessity Retail REIT合并，成为第三大公开交易的净租赁REIT，拥有6680万平方英尺、1296处房产的投资组合，出租率96%，加权平均租赁期限6.8年 [15] - 约80%的直线租金来自美国和加拿大，约58%来自投资级或隐含投资级评级的租户，前10大租户占直线租金约21% [16][17] - 工业与配送、多租户零售、单租户零售和单租户办公物业分别占投资组合的32%、27%、21%和20%，78%的投资组合有年均1.3%的合同租金增长 [18] - 被标普评为垃圾级，信用评级BB，杠杆率高，市值约18亿美元，总债务约55亿美元，总债务与企业总价值之比为78.41% [19] - 净债务与调整后EBITDA之比为8.4倍，利息覆盖率为2.4倍，债务加权平均利率4.8%，加权平均到期期限3.2年 [20] - 2023年底流动性约1.36亿美元，超20%的未偿债务将于2025年到期，可能需以更高利率再融资 [21] - 2017年以来仅2018年调整后运营资金实现1%的正增长，2023年AFFO每股收益为1.40美元，较2017年的2.10美元持续恶化，2023年下降16%，预计2024年再降6% [22] - 股息多次削减，最近一次季度股息从每股0.354美元降至0.275美元，降幅超22%，目前股息收益率14.32%，2023年AFFO派息率111% [23][25][27] - 公司市盈率为5.57倍，低于平均的9.05倍，被评为投机性买入 [28] EPR Properties - 是净租赁REIT，投资多元化体验式房地产组合，目标物业类型包括电影院、高尔夫练习场等 [29][30] - 市值约31亿美元，拥有1980万平方英尺的体验式投资组合，包括166家电影院等多种物业类型，2023年底体验式投资组合占公司投资的93%，出租率99% [31] - 除体验式投资组合外，还拥有教育投资组合，公司打算处置该教育投资组合 [32] - 杠杆率良好，净债务与调整后EBITDA之比为5.3倍，固定费用覆盖率为3.2倍，净债务与总资产之比约39%，长期债务与资本之比为52.80% [39] - 债务99%无担保，均为固定利率或通过利率互换固定，加权平均利率4.3%，加权平均到期期限4.25年 [40] - 约1.37亿美元未偿债务将于2024年到期，公司手头有7810万美元现金，10亿美元循环信贷额度可全额使用 [41] - 2017年以来平均AFFO增长率为1.23%，2019年和2020年AFFO分别下降12%和65%，2021年和2022年分别增长72%和50%，2023年AFFO每股收益仅比2017年高0.11美元 [42][43] - 股息复合增长率为 -2.14%，2020年削减约66%，目前股息收益率8.18%，2023年AFFO派息率63.22%，市盈率为8.15倍，低于平均的12.61倍 [44][46] - 因对其投资组合构成，特别是电影院集中度表示担忧，被评为减持 [47] Annaly Capital Management - 是内部管理的抵押REIT，专注于与抵押贷款融资相关的证券，投资组合包括机构抵押贷款支持证券等多种债务工具 [48][49] - 通过Annaly Agency、Annaly Residential Credit和Annaly Mortgage Servicing Rights三个部门运营 [50] - 市值约97亿美元，投资组合743亿美元，2023年第四季度生息资产平均收益率4.64%，投资组合中62%来自机构部门，20%来自住宅信贷投资，18%来自MSR投资 [54][55] - 2017年以来调整后每股运营收益平均增长率为 -6.20%，收益波动大，对利率变化、提前还款风险和信用风险敏感 [56] - 2017年调整后每股运营收益为4.88美元，2023年为2.86美元，2019年、2022年和2023年分别下降17%、9%和32% [57] - 2017年以来未提高股息，已削减4次，分析师预计2024年和2025年每股收益分别下降6%和2%，若股息维持在每股2.60美元，2024年和2025年股息派息率将分别达97.01%和98.86% [58][59] - 目前股息收益率13.37%，市盈率为6.91倍，低于正常的7.89倍，被评为卖出 [59][60]