公司概况 - Innovative Industrial Properties Inc (IIPR) 是一家专注于大麻行业的房地产投资信托基金 (REIT) 拥有超过 100 处物业 主要分布在许可证受限的州 这降低了新竞争的风险 并使得在租户违约或租约到期时重新租赁更加容易 [1] - 公司目前的估值合理 股息收益率超过 7% 隐含资本化率接近 8% 被认为是 REIT 行业中最佳价值之一 [1] 行业催化剂 - 大麻行业存在三个看涨催化剂 其中两个可能显著惠及 IIPR 的租户 从而利好公司 最重要的催化剂是大麻从 Schedule 1 物质重新分类为 Schedule 3 物质 这将显著降低大麻运营商的税收 预计每年可节省约 4 亿美元 [3][4] - 另一个催化剂是 SAFER 银行业法案 该法案将显著改善州合法大麻企业的银行资本获取 尽管该法案的通过时间尚不确定 但参议院对其有明确支持 [6] 财务表现与估值 - 公司 2023 年 FFO 增长 7% 2024 年和 2025 年的共识预期分别为 2% 和 3% 目前公司以 12 倍 FFO 交易 远低于 2021 年牛市时的 46 倍 [8][9] - 当前隐含资本化率为 7.8% 与 10 年期国债收益率相比有 3.5% 的利差 如果大麻重新分类为 Schedule 3 物质 预计资本化率可能降至 3% 这将带来 10-15% 的上涨空间 加上 7.2% 的股息收益率 尽管租金收取率较低 但派息率仍保持在 80% [10] 租户与资产状况 - 公司租户集中度较高 仅有 29 个租户 其中最大的两个租户 PharmaCann 和 Ascend Wellness Holdings 各占 ABR 的 10% 以上 Green Thumb Industries 占 7.6% [13] - 尽管部分物业面临压力 但整体租金收取率达到 98% 公司已成功重新租赁了 Green Peak 的 Summit Building 并签署了 Harvest Park 的 LOI 此外 公司已重新获得 Kings Garden 的四个物业 其中两个已签署 LOI 预计将在今年第二季度完成租赁协议 [14][15][16] 投资建议 - 尽管 IIPR 属于风险较高的 REIT 但随着大麻行业日益主流化 公司提供了锁定 7% 以上股息收益率和潜在上涨空间的机会 重申买入评级 目标价 101 美元 [17]