文章核心观点 - 公司认为Prologis股价将跌至80美元或更低，虽当前进展慢，但仍坚持此观点，认为FFO估计下降速度将验证其论点，同时认为PLDGP优先股未来2.5年表现将好于Prologis普通股 [1][2][15] 上次覆盖情况 - 上次更新时认为Prologis最糟糕情况未到，估值压缩未结束，最好情况是3 - 4年内FFO倍数压缩至15X - 17X，回报不佳，最可能情况是股价跌至80美元或更低，之后股价曾创新低至96.64美元 [2] 股价现状 - 受鲍威尔政策转向影响，股价回升至接近119美元 [3] 盈利能力关键变化 - 公司认为Prologis的运营资金（FFO）将令人失望，每股FFO增长将远慢于市场共识 [4] - 2023年12月、2024年12月、2025年12月FFO估计分别为5.59、5.63、6.36，同比增长分别为8.35%、0.76%、12.97%，目前2024年FFO估计从5.63降至5.51，2025年降至6.22，公司认为2025年最终可能低于6.00 [5][6] 倍数压缩情况 - 2021年FFO峰值倍数超32X，公司目标价80美元对应的FFO倍数为14.5X（5.51 X 14.5X = 79.90），此倍数曾在2018年2月达到 [7] - 2018年达到14.5X trailing FFO时，10年期债券收益率为2.84%，当前接近5%；2018年10年期实际利率约0.75%，当前为2.15%，在增长停滞和无风险利率飙升情况下，投资者认为不会出现正常化倍数是不合理的 [8][9][10] 公司展望情况 - Prologis预计核心每股FFO在5.50 - 5.64之间，平均 occupancy预计约97%，租赁利差良好，但分析师下调预期是因实现的开发收益同比下降 [11] - 未来一两个季度，因金融条件宽松，指引可能上调，但长期来看，未来2 - 4个季度实现的开发收益可能接近零 [12] 投资观点 - 若分析师预测正确，80美元目标价极不可能实现，但公司认为FFO估计下降速度将验证其论点，虽进展慢，但远离该REIT已取得成效，认为85美元可能是入场点 [13][15] 优先股情况 - Prologis优先股PLDGP可在2026年10月赎回，当前到期收益率为2.728%，投资者在PLDGP上寻求的收益率比无风险国债低2%，公司认为未来2.5年PLDGP表现将好于Prologis普通股 [16][18]