文章核心观点 - EPR Properties是专注娱乐的房地产投资信托基金，虽仍过度依赖电影院，但正减少相关敞口，2023年FFO增长良好，股息覆盖度高且上调了股息，当前股价回调是买入机会 [1][2][3] 独特投资组合与战略转变 - 截至2023年12月31日，公司拥有价值68亿美元的房地产投资组合，涵盖影院、滑雪场、教育设施等多种资产 [7] 投资组合概述 - 2023年公司FFO增长良好，调整后FFO达3.972亿美元，同比增长12%，主要得益于美国经济中休闲消费增长和北美票房20%的增长 [8] 财务表现 - 2023年第四季度，影院仍是最大收入类别，但收益占比从上次分析的40%降至37%，公司未来可能剥离影院资产，转向其他领域 [9][10] 影院收入 - AMC影院的上座率在新冠疫情后大幅反弹，虽未恢复到疫情前水平，但趋势向好，支持公司从影院投资转型的战略计划 [11] - 公司预计会出售部分影院，将所得资金投入其他战略增长领域，以抵消FFO下降 [12] - 流媒体服务对影院的威胁是公司剥离影院业务的主要原因，未来几年公司将大幅缩减影院投资组合 [13] FFO支付比率、指引与FFO倍数 - 公司基于调整后FFO的股息支付率低，有大量超额股息覆盖，2023年调整后FFO为每股5.19美元，股息支付为每股3.30美元，支付率为64% [15][16] - 2月公司将股息提高3.6%，4月起每月每股支付0.285美元股息，股息收益率达8.2% [17] - 公司预计2024年FFO为4.76 - 4.96美元，同比下降6%，预计处置资产规模为5000 - 7500万美元 [18] - 基于41.72美元的股价，公司调整后FFO的倍数为8.6倍，年初接近10倍，预计2025年公司FFO将恢复增长，当前股价回调是买入机会 [20] - 预计2025年公司FFO增长5%，达到每股5.10美元，FFO倍数有望重估至10倍，对应内在价值为51美元 [21][22] 周期性利润风险 - 公司专注的娱乐地产在经济上行时表现良好，但在经济衰退时，休闲消费的可自由支配性会使公司面临比其他REITs更大的周期性利润风险 [23][24] - 资产剥离短期内会导致FFO下降，可能引发投资者对公司投资组合重组的担忧 [25] 结论 - 公司是顺周期的体验式REIT，拥有独特的房地产资产组合，虽仍过度依赖影院，但正减少相关敞口，预计2024年FFO下降，但股息覆盖良好，股息支付率低，安全性高 [26][27]