文章核心观点 - 博德斯通净租赁公司是管理良好且专注工业的房地产投资信托基金，2024年有FFO扩张潜力，是值得长期持有的投资选择 [1][3] 评级历史 - 去年公司为被动收入投资者提供租赁良好的房地产投资组合和超7%股息收益率，获买入评级 [4] 投资亮点 - 公司今年拟收购更多工业地产，推动FFO增长和股息提升 [2] - 通胀加速，公司租金调整条款和工业地产收购策略利于FFO增长，当前股价FFO倍数有吸引力 [5] - 公司估值改善，股价不贵，风险回报前景好 [3] 投资风险 - 若工业REIT市场整合或放缓，公司向工业地产的战略转型可能无法带来预期回报，FFO增长前景或受损 [22][23] 投资建议 - 公司是被动收入投资者的理想选择，预计2024年工业地产资产占比和股息将增长，FFO有望实现高个位数增长，建议买入 [24][25] 投资组合情况 组合分布 - 截至2023年底，公司拥有796处房产，租给220个租户，分布于美国44个州和加拿大7处，涉及53个行业 [6] - 公司除工业地产外，还拥有医疗、零售、餐饮和办公地产，年基本租金3.92亿美元，约52%来自工业领域 [7] 资产结构 - 工业资产是公司资产核心，主要为制造、分销和仓储设施，占工业地产超一半 [8] - 2018年底工业地产资产占比31%，2023年底升至52%，预计2024年将继续上升 [11] 租金情况 - 86%的租约含固定租金调整条款，平均租金调整率2.0%，2023年四季度租金收取率99.2%，利于FFO增长 [13] - 在多元化REIT同行中，公司工业投资占比第三，租金调整率第二，能为投资者提供通胀保护 [14] 收购情况 - 2019年以来，公司共投资28.6亿美元收购新地产，年均约5.72亿美元，其中20.6亿美元（72%）用于收购工业地产 [15] - 2023年四季度AFFO同比增长9%至7130万美元，2024年预计收购规模达3.5 - 7亿美元，为2023年的4倍 [16][17] 股息情况 - 2023年公司FFO派息率74%，过去一年在67 - 81%之间，股息覆盖良好且在增长 [18] FFO倍数 - 预计2024年公司FFO实现中个位数增长，若按5%增长率计算，FFO为每股1.60美元，对应FFO倍数9.2倍，低于STAG Industrial的15.6倍 [19][20] - 年初以来公司FFO倍数从10.9倍压缩，可能因对高利率持续担忧和上市历史较短导致获利了结 [21]